Beschreibung

Klare Zahlen. Klare Struktur. Klare Entscheidung. Dieses Mehrfamilienhaus in Gräfelfing bietet Ihnen alles, was Kapitalanleger suchen: Top-Lage im Münchner Westen, vier Wohneinheiten, attraktive Außenflächen, solide Substanz – und vor allem: Potenzial für Wertsteigerung und Optimierung. Die Fakten: - 4 Einheiten, flexibel nutzbar - Zwei Vollgeschosse mit durchdachten, vermietungsstarken Grundrissen - Separater Zugang zu jeder Einheit - Rund 942 m² Grundstück in begehrter, ruhiger Wohnlage - 3 Garagen + 3 Außenstellplätze = Parkplatzsicherheit für alle Mieter - Großer Garten – als Wohnwertsteigerung oder Aufwertungspotenzial nutzbar - Balkone nach Westen und Süden – begehrte Ausrichtung, optimale Vermietbarkeit - Hobbyräume im UG mit klarer Mehrwertfunktion: Fitness, Lager, Homeoffice - Solide Bauweise, gepflegter Zustand, sofort weiter nutzbar oder schrittweise entwickelbar Für wen ist dieses Objekt interessant? + Für Investoren, die beste Vermietbarkeit mit Entwicklungspotenzial kombinieren möchten + Für Kapitalanleger, die auf ruhige, stabile Lagen im Münchner Umland setzen + Für Käufer mit Weitblick, die Substanz und Struktur zu schätzen wissen Ihr Vorteil: Gräfelfing zählt zu den wertstabilsten Lagen Münchens. Der Mix aus ruhigem Wohnumfeld, exzellenter Anbindung (S-Bahn, A96, A99) und hoher Nachfrage macht dieses Objekt zu einer sicheren, skalierbaren Investition. Die Größe und Aufteilung der Einheiten ermöglicht flexible Nutzung: Mehrgenerationenwohnen, Teil-Selbstnutzung, Vollvermietung oder möblierte Kurzzeitvermietung – alles ist denkbar. Kurzum: Dieses Objekt liefert sofortige Mieteinnahmen, langfristige Wertstabilität und strategische Entwicklungsmöglichkeiten in einem der gefragtesten Wohnstandorte Bayerns. Zahlen. Strategie. Performance. Genau das, was kluge Investoren erwarten. # Ausstattung Ausstattung & Investment-Argumente – Substanz, Skalierbarkeit, Strategie Flächen, die rechnen: - Wohnfläche ca. 271 m² - Grundstücksgröße ca. 942 m² Das ist keine Standard-Immobilie – das ist Investorenfläche mit Perspektive. Großzügig, flexibel nutzbar, solide verwertbar. Hier wird nicht gewohnt – hier wird Rendite generiert. Effiziente Struktur: - 4 Wohneinheiten, klare Aufteilung - 1 Einheit vermietet, 3 Einheiten sofort verfügbar Maximale Gestaltungsfreiheit: sofort Einnahmen erzielen, Leerstand strategisch neu ausrichten, möblieren, aufwerten oder selbst nutzen – Sie entscheiden. Raumvorteil: - 12 Zimmer · 6 Schlafzimmer · 4 Bäder Flächenproduktivität par excellence. Perfekt für breite Zielgruppen im Mietmarkt – von Familien über Senioren bis hin zu Co-Living-Konzepten. - Helle Einheiten – starke Nachfrage: - Große Fensterflächen in allen Einheiten Belichtungsqualität als Miethebel. Freundliche Wohnatmosphäre = geringere Fluktuation + höhere Miete. Substanz mit Spielraum: - Bodenbeläge: Parkett, Laminat, Teppich – gepflegt und funktional - Bäder mit Modernisierungspotenzial = Wertsteigerung auf Abruf Hier investieren Sie nicht in Sanierungsstau, sondern in gezieltes Upgrading mit Renditehebel. Die kaufmännische Einordnung im Detail: Fundierte Bodenwertermittlung: Bei einem offiziellen Bodenrichtwert von 2.000 € pro m² (Stichtag 01.01.2026) beläuft sich der reine Grundstückswert auf 1.884.000 €. Attraktiver Festpreis der Erbengemeinschaft: Der Angebotspreis wurde bewusst auf 1.647.000 € festgesetzt. Damit liegt der Erwerbspreis bereits 237.000 € unter dem reinen Bodenrichtwert. Kalkulationssicherheit für Neubau-Interessenten: Für den Rückbau des Altbestands liegt bereits ein verbindliches Angebot in Höhe von ca. 80.000 € vor. Selbst unter Einbeziehung der Abbruchkosten verbleibt ein substanzieller Preisvorteil gegenüber dem reinen Bodenwert. Rechnerischer Bausubstanz-Vorteil für Modernisierer: Kaufmännisch wird für das Bestandsgebäude kein gesonderter Wert veranschlagt – die vorhandene Bausubstanz wird Ihnen rechnerisch unentgeltlich überlassen. Da der Erwerb bereits 237.000 € unter dem nackten Bodenwert erfolgt, ist ein umfassendes Modernisierungsbudget im Kaufpreis bereits vordiskontiert. Gesonderte Sanierungsabschläge können daher nicht berücksichtigt werden. Verbindlicher Festpreis: Um einen zügigen und transparenten Eigentumsübergang zu gewährleisten, versteht sich das Angebot als fester Endpreis ohne weiteren Verhandlungsspielraum. Um Ihnen einen erstklassigen und zeitnahen Service zu bieten, geht es für Sie direkt weiter: Unsere digitale Assistentin Eva wird sich in Kürze per WhatsApp bei Ihnen melden. Sie erhalten auf diesem schnellen und unkomplizierten Weg direkt alle weiteren Objektdetails sowie die Möglichkeit, Ihre nächsten Schritte flexibel zu koordinieren. Wir freuen uns auf den Austausch mit Ihnen! # Weitere Angaben - Garagen/Stellplätze: 6 - Grundstücksfläche: ca. 942 m² # Lagebeschreibung Dieses Mehrfamilienhaus befindet sich in einer der etablierten Wohngegenden von Gräfelfing, nur wenige Minuten vom lebendigen Ortskern entfernt. Die Nahversorgung ist hervorragend: Supermärkte wie EDEKA, REWE und Landsmann sind schnell erreichbar, ebenso Bäckereien, Apotheken, Ärzte und kleine, lokale Geschäfte. In unmittelbarer Nähe befinden sich: - Grundschule Gräfelfing - Grundschule Lochham - Gymnasium Gräfelfing (Kurt-Huber-Gymnasium) - mehrere Kindergärten und Kinderbetreuungseinrichtungen Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist komfortabel und alltagsfreundlich: Die S-Bahn-Linie S6 (Station Gräfelfing) ist gut erreichbar und bietet eine schnelle Verbindung Richtung München Innenstadt sowie nach Starnberg/Tutzing. - Mehrere Buslinien (268, 259, 267) sorgen für eine zuverlässige Anbindung an die umliegenden Ortsteile, zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten sowie den S- und U-Bahnhof – ideal für eine flexible Mobilität im Alltag. - Auch mit dem Auto ist man optimal angebunden: Über die A96 und den Mittleren Ring erreicht man München zügig, während zugleich die Würmtal-Region eine landschaftlich attraktive und ruhige Umgebung bietet. Erholung beginnt direkt vor der Haustür: Spazierwege entlang des Würmparks, kleine Grünflächen sowie gewachsene Gärten prägen das ruhige Wohnumfeld und unterstreichen den hohen Freizeitwert dieser Lage. Diese Kombination aus Infrastruktur, Natur, guter Erreichbarkeit und einem sicheren, gepflegten Umfeld macht die Adresse zu einem besonders gefragten Standort im Münchner Westen. # Sonstiges Rechtlicher Hinweis: Maklercourtage: Ohne zusätzliche Käuferprovision. Der Makler hat nur mit dem Verkäufer einen Makler-Vertrag abgeschlossen. Gemäß § 656d BGB ist seitens des Verkäufers beabsichtigt, dass der Verkäufer eine Provision in Höhe von maximal 3,57 %, inkl. MwSt., auf den Käufer abwälzt. Zur Abwälzung muss der Käufer sein Einverständnis erklären und stellt eine gesonderte Position im künftigen notariellen Kaufvertrag dar. Wir haben die Wohnfläche durch Ansicht der Pläne über einen spezialisierten, externen Anbieter Wohnflächenberechnung überprüfen lassen. Wir übernehmen keine Haftung für Angaben Dritter. Ebenso haben wir die Flächen zur Gartennutzung und Grundstücksgröße nicht überprüft, bzw. nachgemessen. Die Angaben zum Baujahr konnten wir nicht eindeutig ermitteln. Auf Grundlage der vorliegenden Bauunterlagen gehen wir davon aus, dass das Gebäude im Jahr 1976 errichtet wurde; der Schlussabnahmeschein datiert aus dem Jahr 1977. Darüber hinaus übernehmen wir die Angaben aus dem aktuellen Energieausweis. Da wir Objektangaben nicht selbst ermitteln, sondern diese von Dritten, wie Bauträgern, Architekten sowie Eigentümern stammen, übernehmen wir hierfür keine Haftung. Wir übernehmen keine Haftung für die Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität dieser Angaben. Dieses Exposé ist nur für Sie persönlich bestimmt. Eine Weitergabe an Dritte ist an unsere ausdrückliche Zustimmung gebunden. Alle Gespräche sind über unser Büro zu führen. Bei Zuwiderhandlungen behalten wir uns Schadensersatzansprüche vor. Ein Zwischenverkauf ist nicht ausgeschlossen. Diese Immobilie wird im Exklusivvertrag durch unser Haus angeboten. Die Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchkosten sind vom Käufer zu tragen. In unseren Angeboten wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Exposé Stand: 28.06.2026 - Änderungen vorbehalten # Energie - Energieausweis: Energieverbrauchsausweis - Wesentliche Energieträger: OEL - Energieverbrauch: 202.99 kWh/(m²*a) - Energieeffizienzklasse: G - Gültig bis: 2034-11-23 - Baujahr (gemäß Energieausweis): 1976 - Heizungsart: Zentralheizung - Wesentliche Energieträger: Öl Anbieter-Objekt-ID: 1000-282