Beschreibung

** KAPITALANLAGE ** KEIN SELBSTBEZUG ** Diese repräsentative Luxusvilla vereint zeitlose Eleganz mit modernstem Wohnkomfort auf höchstem Niveau. Bereits beim Betreten des Anwesens wird der exklusive Charakter deutlich: Ein großzügiges Entree mit edlem Fischgrät-Eichenparkett und einer elegant geschwungenen Echtholztreppe heißt Bewohner und Gäste stilvoll willkommen. Die Architektur zeichnet sich durch großflächige, teils bodentiefe Fensterfronten aus, die alle Räume mit reichlich Tageslicht fluten und fließende Übergänge in den wunderschön angelegten Garten ermöglichen. Das Herzstück des Erdgeschosses bildet die professionell ausgestattete High-End-Küche, die mit einer massiven Edelstahl-Kochinsel, modernsten Geräten und einem integrierten, gemütlichen Essbereich sowohl kulinarische Flexibilität als auch Raum für gesellige Stunden bietet. Ein offener Kamin sorgt an kühlen Tagen zusätzlich für angenehme Wärme. Ein Hauswirtschaftsraum sowie ein direkter Zugang aus der Garage zum Haus sind vorhanden. Im Obergeschoss setzt sich das durchdachte Raumkonzept fort. Das herrschaftliche Master-Schlafzimmer strahlt durch harmonische Farbtöne absolute Ruhe aus. Direkt angeschlossen ist eine private Ankleide-Oase der Extraklasse: Maßgefertigte Echtholz-Einbauschränke und ein großzügiger Mittelblock bieten perfekten Stauraum und Struktur. Das angrenzende Wellness-Masterbad gleicht einem privaten Spa und verfügt über freistehende Waschtische aus edlem Wurzelholz mit Marmorplatten sowie eine integrierte Badewanne mit eigenem Lounge-Bereich. Zusätzlich ist auch eine sehr schöne Sauna vorhanden. Ein großzügiges Home-Office mit Blick ins Grüne ermöglicht ungestörtes Arbeiten im privaten Umfeld. Das Erdgeschoss verfügt zusätzlich noch über einen Fitnessraum. Der liebevoll gepflegte Außenbereich besticht durch eine uneinsehbare Sonnenterrasse, die perfekt für exklusive Empfänge oder entspannte Stunden im Freien geeignet ist. Eine absolute Rarität auf dem Markt. # Ausstattung Die Ausstattung dieser Premium-Immobilie genügt höchsten Ansprüchen an Materialauswahl, Handwerkskunst und Design. Die Hohen Decken, mit ca. 2,80m, geben ein wunderbar großzügiges Raumgefühl. Alle Zimmer verfügen über Fußbodenheizung. Die Heizanlage wurde 2021 erneuert. Bodenbeläge: Exklusives Fischgrät-Parkett aus dunklem Edelholz im Flur- und Wohnbereich, hochwertiger, heller Teppichboden in den Schlaf- und Arbeitsräumen für maximalen Komfort sowie großformatige Design-Fliesen in Küche und Bädern. Küche: Professionelle Designerküche mit edlen Fronten, Edelstahl-Arbeitsplatten, einer freistehenden Kochinsel inklusive integriertem Gas- und Induktionskochfeld sowie einer leistungsstarken Profi-Dunstabzugshaube. Master-Badezimmer: Wellness-Oase mit zwei separaten Design-Waschtischen aus edlem Furnierholz mit edlen Naturstein-Platten, einer eingelassenen Badewanne, bodengleicher Glas-Dusche sowie separatem WC-Bereich. Ankleidezimmer: Vollausgestattetes, maßgeschneidertes Ankleidezimmer in warmer Echtholz-Optik mit umlaufenden, offenen Schranksystemen und einer zentralen Kommode für Accessoires. Gäste-WC: Repräsentatives Gäste-WC mit Designer-Waschtisch, indirekter LED-Sockelbeleuchtung und hochwertiger Wandtapete in edler Struktur-Optik. Fenster & Türen: Großformatige, weiße Holz-Isolierglasfenster (teils mit Sprossen) für optimalen Lichteinfall, edle Kassettentüren mit hochwertigen Beschlägen. Außenanlagen: Großzügige, mit Naturstein gepflasterte Sonnenterrasse, stilvolle Außenbeleuchtung, perfekt gepflegte Rasenflächen und formschöner Hecken- sowie Strauchbestand für optimale Privatsphäre. Das Objekt wird durch eine Alarmanlage gesichert. Beleuchtungskonzept: Deckenintegrierte LED-Spots im gesamten Haus sowie exklusive Wand- und Kronleuchter-Installationen. # Weitere Angaben - Separate WCs: 1 - Objektzustand: neuwertig - Qualität der Ausstattung: Luxus - Käuferprovision: 2.98 % inkl. MwSt. (44.402 €) vom Marktwert der Immobilie (1.490.000,00 €) - Grundstücksfläche: ca. 568 m² # Lagebeschreibung Das Anwesen befindet sich in einer der begehrtesten und ruhigsten Wohnstraßen von Nürnberg-Fischbach. Geprägt durch eine gehobene Nachbarschaft und üppige Grünflächen, bietet diese Lage ein Höchstmaß an Privatsphäre und Lebensqualität, ohne auf die Vorzüge der nahegelegenen Großstadt verzichten zu müssen. Die Nürnberger Innenstadt ist in nur ca. 15 Autominuten bequem erreichbar, was Pendlern eine perfekte Symbiose aus urbanem Leben und idyllischem Rückzugsort bietet. Die Infrastruktur vor Ort ist hervorragend: Alle Geschäfte des täglichen Bedarfs, Ärzte, Apotheken sowie erstklassige Schulen und Kindergärten befinden sich in unmittelbarer Umgebung. Die Verkehrsanbindung ist ideal: Über die nahegelegenen Autobahnauffahrten (A9/A6) besteht eine erstklassige überregionale Anbindung. Auch der öffentliche Nahverkehr ist perfekt ausgebaut – Bus- und S-Bahn-Anschlüsse bringen Sie schnell und unkompliziert in das gesamte Ballungsgebiet Nürnberg-Fürth-Erlangen. Wirtschaftlich profitiert der Standort von der Nähe zu den größten Arbeitgebern der Metropolregion (darunter Siemens, adidas, Puma, Datev sowie renommierte Kliniken und Hochschulen). Der Freizeitwert ist erstklassig: Der angrenzende Lorenzer Reichswald lädt zu ausgedehnten Spaziergängen, Joggingrunden und Fahrradtouren ein. Sportvereine, Tennisplätze und exklusive Gastronomie runden das Angebot ab und machen Fischbach zu einer der exklusivsten Wohnadressen der Region. # Sonstiges Diese Immobilie wird als exklusive Kapitalanlage veräußert. Der aktuelle Eigentümer (wird dieses Jahr 84 Jahre alt) erhält ein, im Grundbuch besichertes, lebenslanges Nießbrauchrecht. Für Sie als Käufer ergibt sich daraus eine außergewöhnliche Chance: Sie erwerben hochwertiges Immobilienvermögen mit einem großen Preisvorteil (Aktueller Marktwert ca. 1.490.000,00 €, sprich der Nießbrauch wurde mit 350.000 Euro bewertet). Ihre Vorteile auf einen Blick: Sofortiger Vermögenszuwachs: Sie kaufen deutlich unter dem realen Marktwert ein. Sorgenfreies Investment: Da die Bewohner im Haus bleiben, entfällt das Risiko von Mietausfällen oder ständigem Mieterwechsel. Keine Nebenkostenabrechnung, oder Verwaltungskosten. Kosteneffizienz: Der Nießbraucher trägt weiterhin alle gewöhnlichen und außergewöhnlichen Kosten. Inflationsschutz: Sie investieren in einen realen Sachwert in erstklassigem Zustand (Baujahr 2003), der über die Jahre für Sie arbeitet. Wichtige Eckdaten & Transparenz Geschätzter Marktwert der Immobilie: 1.490.000,00 € Käuferprovision: 2,98 % inkl. MwSt., entspricht 44.402 €, berechnet auf den Marktwert. Verfügbarkeit: Eine Eigennutzung oder die Erzielung von Mieterträgen ist aufgrund des lebenslangen Nießbrauchrechts kurzfristig nicht möglich. Transparenz-Hinweis: Wir bitten um Verständnis, dass wir ausschließlich Anfragen mit vollständigen Kontaktdaten bearbeiten. Da dieses Angebot speziell auf das Profil von Langfrist-Investoren zugeschnitten ist, freuen wir uns darauf, Ihnen dieses wertstabile Modell in einem persönlichen Gespräch näher zu erläutern. Sämtliche Angaben basieren auf Informationen des Eigentümers; eine Haftung hierfür wird nicht übernommen. Das Angebot ist freibleibend und unverbindlich. Irrtum und Zwischenverkauf vorbehalten. # Energie - Energieausweis: Energieverbrauchsausweis - Wesentliche Energieträger: GAS - Energieverbrauch: 93.5 kWh/(m²*a) - Energieeffizienzklasse: C - Gültig bis: 2029-04-29 - Baujahr (gemäß Energieausweis): 2003 - Wesentliche Energieträger: Gas Anbieter-Objekt-ID: 3135