Beschreibung

Es gibt in Berlin viele Wohnungen mit Aussicht und es gibt sehr wenige, bei denen die Aussicht das eigentliche Ereignis ist. Diese gehört zu den wenigen. Sie liegt im fünften und sechsten Obergeschoss eines gepflegten Wohnhauses in Friedrichshain und somit in den obersten Geschossen. Sie wurde im Jahr 2019 als Penthouse auf ein Gebäude von 1958 aufgesetzt. Wer die Wohnungstür öffnet, ahnt davon zunächst wenig. Erst oben, nach der internen Treppe, öffnet sich der Raum, und der einzigartige Ausblick offenbart sich: der Fernsehturm, frei, mittig und in voller Höhe, getragen von einem Meer aus alten Baumkronen. Sie sehen ihn aus dem Wohnbereich, Sie sehen ihn von der West-Terrasse, und Sie sehen ihn morgens aus dem Schlafzimmer. Das obere Geschoss ist der gesellschaftliche Teil der Wohnung. Wohnen, Essen und Kochen liegen hier in einem einzigen, großzügig geschnittenen Raum von über fünfzig Quadratmetern, der von zwei Seiten Tageslicht bekommt und deshalb zu jeder Stunde anders aussieht. Am Morgen fällt das Licht von Osten über die Fensterfront herein, am Abend steht die Sonne im Westen über den Bäumen, und dazwischen wandert es einmal quer durch die Wohnung. Die Küche ist als eigene, klar gefasste Zone in den Raum gesetzt und durch eine halbhohe Theke mit Holzauflage vom Wohnbereich abgesetzt, sodass man beim Kochen im Gespräch bleibt, ohne dass die Arbeitsfläche im Wohnzimmer steht. Ausgestattet ist sie mit Induktionsfeld, Backofen, separater Mikrowelle, einem amerikanischen Kühlschrank mit einem eigenen Weinkühlschrank. Im Küchenwasserhahn arbeitet ein Grohe Wasserfilter. Den Mittelpunkt des Raumes bildet ein freistehender Kaminofen mit eigenem Holzlager an der Wand. Er ist der Grund, warum dieser Wohnbereich auch im November funktioniert, wenn der Blick nach draußen kahl wird und das Feuer nach innen holt, was die Aussicht im Sommer nach außen gibt. Um immer genug Feuerholz zu haben, hat der Ostbalkon zwei große Lagerfläche für Holzscheite, der Sie über den Winter bringt. Auf dem Boden liegt breite, hell geölte Eichendiele, an den Decken sitzen bündig eingelassene Spots, geheizt wird über eine Fußbodenheizung (und je nach Wunsch mit dem Kamin), sodass keine Heizkörper die Wandflächen unterbrechen. Die Wände sind durchgehend weiß, die Fensterprofile ebenfalls, und genau diese Zurückhaltung ist es, die den Raum so hell und so ruhig macht. Sie stellen hier Ihre Möbel hinein und der Raum arbeitet für Sie, nicht gegen Sie. Nach Westen führen bodentiefe Schiebeelemente auf die große Terrasse, den eigentlichen zweiten Wohnraum des Hauses. Knapp zweiundzwanzig Quadratmeter Grundfläche, mit MDF-Dielen belegt, breit genug für eine vollwertige Essgruppe und eine Lounge nebeneinander, mit Pflanztrögen an der Brüstung oder einem Sonnenschirm für die Nachmittagssonne. Hier sitzt man auf Höhe der Baumwipfel, hört den Verkehr nur noch als fernes Rauschen und schaut in den Sonnenuntergang, hinter dem der Fernsehturm steht. Auf der Ostseite liegt der zweite Freisitz des Obergeschosses mit knapp fünfzehn Quadratmetern Grundfläche, erreichbar aus dem Wohnbereich und aus dem Duschbad. Er bekommt die Morgensonne. Sie haben oben also die Wahl, wo Sie frühstücken und wo Sie den Abend verbringen, und Sie müssen sich nicht entscheiden. Der private Teil des Obergeschosses liegt zur ruhigen Seite. Das Schlafzimmer mit gut zehn Quadratmetern öffnet sich über eine bodentiefe Schiebetür direkt auf die Westterrasse, was den Raum morgens flutet und abends zum Zimmer mit Ausgang macht. Daneben liegt eine begehbare Ankleide, die den Schrank aus dem Schlafzimmer nimmt und ihn dorthin bringt, wo er hingehört. Das zweite Bad ist ein vollwertiges Duschbad mit fast neun Quadratmetern, hell gefliest, mit breitem Waschtisch, großformatigem Spiegelschrank mit Lichtleiste, Handtuchheizkörper und einem eigenen Fenster zum Ostbalkon. Ein innenliegendes Bad findet man in Wohnungen dieser Größenordnung häufiger als eines mit Tageslicht und eigenem Zugang ins Freie. Das untere Geschoss ist die stille Reserve dieser Wohnung und der Grund, warum sie für Familien funktioniert. Hier liegen zwei weitere Zimmer mit gut zwölf und gut neun Quadratmetern, derzeit als Kinderzimmer und als Arbeitszimmer genutzt, dazu ein zweites Duschbad, ein Abstellraum unter der Treppe und ein weiterer, nach Westen ausgerichteter Balkon am Arbeitszimmer. Diese Ebene lässt sich sehr unterschiedlich denken. Als klassischer Kinderbereich mit eigenem Bad und eigenem Freisitz, als getrennter Arbeitsbereich für zwei Menschen im Homeoffice, die einander tagsüber nicht im Weg stehen wollen, oder als Rückzugsebene für Gäste und erwachsene Kinder, die kommen und bleiben. Wer nur zu zweit einzieht, gewinnt hier ein Gästeappartement, das man schließen kann, wenn niemand da ist. Das Haus selbst tritt angenehm unaufgeregt auf. Weiß verputzte Fassade über einem Sockel aus rotem Klinker, gepflegte Grünflächen davor, ein Aufzug bis in das fünfte Obergeschoss, ein Kellerraum und ein Außenstellplatz im Sondereigentum, der im Kaufpreis enthalten ist. Der Zustand der Wohnung entspricht dem, was ein von den Eigentümern selbst bewohntes Objekt aus dem Jahr 2019 erwarten lässt: gepflegt, vollständig, ohne Baustellen. Die Übergabe ist zum 01.01.2027 vorgesehen, ein früherer Termin ist nach Absprache verhandelbar. Etwas, das Sie in dieser Kombination aus Höhe, Licht, Aussicht und Grundriss in Friedrichshain so schnell kein zweites Mal finden. # Ausstattung Die folgenden Merkmale prägen die Wohnung und das Haus. - Maisonette über zwei Ebenen im 5. und 6. Obergeschoss, verbunden durch eine interne Treppe - 127,69 Quadratmeter Wohnfläche nach WoFlV - Freier Blick auf den Fernsehturm aus Wohnbereich, Schlafzimmer und Westterrasse - Westterrasse sowie alle Balkone/Terrassen mit MDF für Langlebigkeit - Freistehender Kaminofen mit Holzlager auf dem Ostbalkon - Einbauküche mit Induktionsfeld, Backofen, Mikrowelle, amerikanischem Kühlschrank mit separatem Weinkühlschrank - Grohe Wasserfilter im Küchenwasserhahn - Zwei Duschbäder, das obere mit Tageslicht und eigenem Balkonzugang - Begehbare Ankleide neben dem Schlafzimmer - Breite, hell geölte Eichendielen in den Wohnräumen, großformatige Feinsteinzeugfliesen in Bädern und Küchenzone - Fußbodenheizung in beiden Geschossen - Bodentiefe Fenster und Schiebeelemente zu allen drei Freisitzen - Deckenspots in Wohnbereich, Küche und Bädern - Abstellraum unter der internen Treppe - Aufzug bis in das 5. Obergeschoss - Kellerraum im Untergeschoss - Außenstellplatz im Sondereigentum, im Kaufpreis enthalten - Gepflegte Wohnanlage mit Grünflächen, Wochenmarkt in derselben Straße - Penthouse-Aufbau von 2019 auf einem Gebäude von 1958 # Weitere Angaben - Garagen/Stellplätze: 1 - Verfügbar ab: 01.01.2027 - Objektzustand: neuwertig - Qualität der Ausstattung: Gehoben - Bodenbelag: Fliesen, Parkett - Käuferprovision: 3,57% inkl. 19% USt. # Lagebeschreibung Die Immobilie steht in Friedrichshain, in dem ruhigen Wohnquartier zwischen der Karl-Marx-Allee im Norden und dem Ostbahnhof im Süden. Das ist eine Gegend, die viele Berliner unterschätzen, weil sie im Schatten der lauteren Nachbarschaften liegt. Hier gibt es keine Partymeile und keinen Durchgangsverkehr, sondern breite, von alten Bäumen gesäumte Straßenzüge, aufgelockerte Zeilenbebauung aus den fünfziger Jahren mit großzügigen Grünflächen dazwischen und eine Bewohnerschaft, die zu einem guten Teil seit Jahrzehnten hier lebt. Genau diese Ruhe ist der Grund, warum der Blick von oben so weit geht: Es steht schlicht nichts im Weg. Für den täglichen Bedarf ist das Quartier gut versorgt. In derselben Straße findet regelmäßig ein Wochenmarkt statt, der die Nachbarschaft mit Obst, Gemüse, Käse und Blumen versorgt und dem Kiez an seinen Markttagen eine eigene Betriebsamkeit gibt. Supermärkte, Discounter, Bäckereien und Drogerien liegen in wenigen Gehminuten an der Straße der Pariser Kommune und rund um den Ostbahnhof, wo mit dem umgebauten ehemaligen Kaufhof zusätzlich Einzelhandel auf mehreren Etagen entstanden ist. Apotheken, Haus- und Fachärzte sind fußläufig erreichbar, ebenso Restaurants, Cafés und Handwerksbetriebe entlang der angrenzenden Straßen. Für Familien ist die Adresse ungewöhnlich stark aufgestellt. Das Andreas-Gymnasium, eines der traditionsreichsten Gymnasien der Stadt mit altsprachlichem Profil, liegt buchstäblich gegenüber, nur wenige Schritte von der Haustür entfernt. Die Blumen-Grundschule in der Andreasstraße ist ebenso fußläufig erreichbar wie mehrere Kindertagesstätten im Umkreis. Ein Schulweg, den ein Kind ohne Begleitung und ohne Straßenüberquerung an einer Hauptverkehrsachse zurücklegen kann, ist in innerstädtischen Lagen selten und in der Praxis mehr wert, als sich in Zahlen ausdrücken lässt. Grün gibt es reichlich und in verschiedenen Qualitäten. Die Grünanlagen zwischen den Häuserzeilen des Quartiers beginnen unmittelbar vor der Tür und werden gepflegt. Nach Norden erreicht man über die Friedenstraße in wenigen Minuten den Volkspark Friedrichshain, mit fast fünfzig Hektar der älteste öffentliche Park Berlins, mit Märchenbrunnen, zwei aufgeschütteten Trümmerbergen, Freilichtbühne, Sportanlagen und weitläufigen Wiesen. Nach Süden liegen die Spree, der Uferweg an der East Side Gallery und die Wriezener Freiheit mit dem sanierten Wriezener Park. Wer laufen möchte, hat von der Haustür aus in beide Richtungen eine Strecke, die ohne Ampelstopp auskommt. Die Anbindung ist der zweite große Trumpf dieser Adresse. Der Ostbahnhof liegt gut einen halben Kilometer entfernt und bringt Sie mit den S-Bahn-Linien S3, S5, S7 und S9 in wenigen Minuten zum Alexanderplatz, zur Friedrichstraße und zum Hauptbahnhof, dazu mit Regional- und Fernverkehr direkt in die Republik. Die U5 hält an der Weberwiese und am Strausberger Platz und verbindet die Adresse mit Mitte, Unter den Linden und dem Hauptbahnhof in der einen sowie mit Lichtenberg und Hönow in der anderen Richtung. Mehrere Buslinien queren das Quartier. Mit dem Auto sind Sie über die Straße der Pariser Kommune und die Holzmarktstraße zügig auf den Stadtachsen, der Flughafen BER ist über die A100 und die A113 erreichbar. Die Perspektive des Standorts ist gut und sie ist bereits sichtbar. Rund um den Ostbahnhof entsteht seit einigen Jahren ein komplett neues Stadtquartier: das Hochhaus EDGE East Side an der Warschauer Brücke, der EDGE Friedrichspark mit Einzelhandel und Gastronomie auf ehemaligem Bahngelände, die Umnutzung des historischen Postbahnhofs zu Büroflächen, der LXK Campus mit Wohnungen und Gewerbe nach einem Entwurf des Rotterdamer Büros MVRDV und die Sanierung des Ostbahnhofs selbst für rund siebzig Millionen Euro. Der Franz-Mehring-Platz wurde 2023 autofrei neu gestaltet. Diese Investitionen heben die Adresse, ohne das Wohnquartier selbst zu berühren, denn sie finden jenseits der Bahntrasse statt. Sie profitieren von der Aufwertung, ohne den Baulärm und die Verdichtung im eigenen Umfeld zu haben.Entfernungen: Flughafen 23,1 km Fernbahnhof 6,9 km Autobahn 3,9 km Bus 0,3 km # Sonstiges Für die erfolgreiche Vermittlung dieser Immobilie fällt eine Provision in Höhe von 3,57 Prozent des Kaufpreises inklusive der gesetzlichen Umsatzsteuer an, die vom Käufer gegenüber der Flemming & Schubert eGbR zu erbringen ist. Der Verkäufer schuldet eine Provision in gleicher Höhe, sodass die Halbteilung nach § 656c BGB gewahrt ist. Die Provision wird mit dem Abschluss des notariellen Kaufvertrags fällig. Das monatliche Hausgeld beträgt 568,01 Euro und enthält neben den umlagefähigen Betriebskosten die Verwaltergebühr, die laufende Instandhaltung und die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage in Höhe von 83,87 Euro. Die Gemeinschaft führt zum 31.12.2024 eine gemeinschaftliche Instandhaltungsrücklage von rund 178.500 Euro sowie eine zusätzliche, diesem Haus zugeordnete Teilrücklage von rund 22.800 Euro. Verwaltet wird die Anlage durch die von Rüden Immobilien GmbH, ein Onlineportal für Eigentümer ist eingerichtet. Zur Einheit gehören ein Kellerraum sowie ein Außenstellplatz im Sondereigentum, der im Kaufpreis enthalten ist. Die Übergabe ist zum 01.01.2027 vorgesehen, ein früherer Termin ist nach Absprache verhandelbar. Die Wohnfläche von 127,69 Quadratmetern beruht auf einem Aufmaß nach der Wohnflächenverordnung. Dieses Exposé dient ausschließlich der Vorabinformation. Als alleinige Rechtsgrundlage gilt der notariell beurkundete Kaufvertrag. Sämtliche Angaben beruhen auf Informationen unseres Auftraggebers nach bestem Wissen und Gewissen. Sie sind freibleibend und unverbindlich. Eine Haftung für Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben ist ausgeschlossen. # Energie - Energieausweis: Energieverbrauchsausweis - Wesentliche Energieträger: Fernwärme - Energieverbrauch: 86.3 kWh/(m²*a) - Energieeffizienzklasse: C - Ausstellungsdatum: 14.06.2018 - Gültig bis: 14.06.2028 - Heizungsart: Fußbodenheizung - Wesentliche Energieträger: Fernwärme Anbieter-Objekt-ID: FS-ETW-30726