Beschreibung

Die Wohnung befindet sich im beliebten Stadtteil Allach-Untermenzing in angenehm grüner und zugleich gut angebundener Lage. Die großzügig geschnittene Erdgeschosswohnung überzeugt durch ein offenes, durchdachtes Raumkonzept sowie eine barrierearme Gestaltung. Ca. 1 m breite Türen, schwellenfreie Bodenübergänge und tiefer gesetzte Lichtschalter sorgen für hohen Wohnkomfort in allen Lebensphasen und ermöglichen auch bei eingeschränkter Mobilität eine komfortable Nutzung. Herzstück der Wohnung ist der lichtdurchflutete Wohn- und Essbereich mit integrierter Küche. Großzügige Fensterflächen schaffen ein freundliches und offenes Wohngefühl. Der Kamin in der gemütlichen Sitzecke setzt einen besonderen Akzent und sorgt gerade in den kühleren Monaten für eine behagliche Atmosphäre. Vom Wohnbereich aus gelangen Sie ebenerdig auf die nach Süden ausgerichtete Terrasse und in den neu gestalteten Garten. Die moderne, helle Küche fügt sich harmonisch in den Wohnbereich ein und ist mit hochwertigen Elektrogeräten ausgestattet. Mittelpunkt ist die großzügige Kochinsel mit integrierter Bartheke und Barhockern. Zusammen mit dem angrenzenden Essbereich entsteht ein kommunikativer Ort für gemeinsames Kochen, Essen und gesellige Abende. Links vom Eingangsbereich befindet sich ein praktischer zusätzlicher Raum, der sich ideal als Garderobe oder Abstellfläche nutzen lässt. Rechter Hand liegt das helle Gäste-WC mit ebenerdiger Dusche, WC und Pissoir. Direkt daneben befindet sich das großzügige Badezimmer mit WC, Bidet, Doppelwaschtisch und begehbarer Dusche. Besonders komfortabel ist der direkte Zugang zum Hauptschlafzimmer. Die warmen Beige- und Brauntöne verleihen beiden Bädern eine moderne und zugleich natürliche Atmosphäre. Vom Wohn- und Essbereich aus erschließen sich insgesamt drei großzügige Schlafzimmer, die vielseitige Stellmöglichkeiten bieten und sich flexibel als Schlaf-, Kinder-, Gäste- oder Arbeitszimmer nutzen lassen. # Ausstattung Ausstattung: sehr großer Wohn-/ Essbereich mit Küche, Abstellraum mit Waschmaschine und Trockner, Garten mit Sondereigentum, Fenster 12-fach verriegelt und 3-fach verglast, elektrische Rollläden ringsum, Fußbodenheizung, offener Kamin, Türen mit 1,0 m Breite, Deckenhöhe 2,8 - 3,0 m, CAT6-Verkabelung, Multi-Room Sound-system-Verkabelung, 5.1 Kino-Verkabelung, Bad mit Doppel-Waschtisch, Gäste-WC mit ebenerdiger Dusche, gesamter Bereich ebenerdig (barrierefrei), tiefer gesetzte Lichtschalter (ca. 1,0 m) für bessere Erreichbarkeit bei eingeschränkter Mobilität, Kellerabteil, Garagenstellplätze, Duplex-Parkplätze und Außenstellplätze vorhanden, Garage und Außenstellplatz jeweils mit 1 Wallbox ausgestattet, ausgebauter Geräteraum Modernisierungen: 2011: Besagte Wohnung kernsaniert (ca. 280.000,--€) 2013: Gartenanlage vorne/ hinten/ seitlich neu angelegt 2015: Fassade ausgebessert, neu verputzt/ gestrichen, neue 3-fach verglaste Fenster an Süd-, West- und Ostseite 2017: Modernisierung (Türen, Bad, Wände) im Obergeschoss rechts 2019: neue Hebeanlage im Untergeschoss 2020: im Untergeschoss vorne Modernisierung des "Studios" (angebotener Hobbyraum) zur freiberuflichen Nutzung 2021: Dachwartung; neue Dachfenster (Nordseite), Balkonanbau 2022: neue Heizungsanlage inkl. neuem Erdgasanschluss 2022: neue Stromverteilung im gesamten Haus inkl. 2x Wallbox 11 kW für BEVs 2024: zwei neue Dachfenster # Weitere Angaben - Objektzustand: neuwertig - Qualität der Ausstattung: Luxus - Käuferprovision: 3,57% inkl. MwSt. - Balkon-/Terrassenfläche: ca. 9 m² - Nutzfläche: ca. 50,52 m² # Lagebeschreibung Verkehrsmittel: Haltestelle Kleselstraße, Buslinie 160 und 164, ca. 5 Gehminuten Haltestelle München-Allach, S 2, ca. 4 Fahrminuten Haltestelle Moosach, U 3, ca. 11 Fahrminuten Verkehrswege: Zur Eversbuschstraße, ca. 1 Fahrminute Zur A 99, ca. 5 Fahrminuten Zur A 8, ca. 7 Fahrminuten Zur Dachauer Straße , ca. 7 Fahrminuten Kindergärten: Lila Lupi Kinderkrippe, Eversbuschstr. 178a, ca. 1 Gehminute Lila Lupi Kindergarten, Eversbuschstr. 178a, ca. 1 Gehminute Kindertagesstätte Höcherstr. 11, ca. 8 Gehminuten Städt. Kindertagesstätte, Paul-Ehrlich-Weg 18, ca. 10 Gehminuten Schule: Grundschule Eversbuschstraße, Eversbuschstr. 182, ca. 2 Gehminuten Grundschule an der Theodor-Fischer-Straße 73, , ca. 7 Fahrminuten Mittelschule München, Franz-Nißl-Straße 55, ca. 10 Gehminuten Städt. Carl-Spitzweg-Realschule, Zwiedineckstr. 35, ca. 7 Fahrminuten Realschule an der Blutenburg, Grandlstraße 5, ca. 13 Fahrminuten Städt. Louise-Schröder-Gymnasium, Pfarrer-Grimm-Straße 1, ca. 7 Fahrminuten Obermenzinger Gymnasium, Freseniusstraße 47, ca. 10 Fahrminuten Einkaufen: Vielfältige individuelle Einkaufsmöglichkeiten in der näheren Umgebung (Netto, Lidl, Rewe, Aldi, VollCorner Biomarkt) Banken, Elektro, Reisebüro, Ärzte, Apotheke, Mode, Friseur, Post, Blumen, Tankstelle, Restaurants uvm. Freizeit: Würm, ca. 6 Gehminuten Naherholungsgebiet ehemaliges Sommerbad Allach, ca. 7 Gehminuten Servetstraße Park, ca. 8 Gehminuten Allacher Lohe, ca. 8 Fahrminuten Langwieder See, ca. 11 Fahrminuten Freibad Dantebad, ca. 16 Fahrminuten Tennisakademie München, ca. 7 Gehminuten Reiterhof Johann Schmid, ca. 9 Gehminuten Münchner Golfplatz Eschenried, ca. 7 Fahrminuten Kletterwand Sanddornweg, ca. 9 Fahrminuten # Sonstiges Energieausweis vom 22.12.2023, gültig bis 22.12.2033, Endenergiebedarf 110,2 kWh/(m²*a), BJ 2022, Energieeffizienzklasse D optional: - 55.000,--€ (gesamte Garage (ca. 44 qm) mit zwei bzw. vier Stell-/ Duplexplätzen sowie zwei Außenstellplätzen) - 68.000,--€ (ausgebauter Geräteraum, ca. 20 qm) - 175.500,--€ (Hobbyraum mit drei Räumen und ca. 70 qm) # Energie - Wesentliche Energieträger: GAS - Energieeffizienzklasse: D - Gültig bis: 2033-12-22 - Baujahr (gemäß Energieausweis): 2011 - Wesentliche Energieträger: Gas Anbieter-Objekt-ID: 11425_6