Description

Das um ca. 1900 errichtete Wohn- und Geschäftshaus in Sonneberg verbindet historischen Charme mit einer stabilen Vermietungssituation. Das Objekt ist Teil eines Ensembles, wobei insbesondere die äußere Erscheinung unter Denkmalschutz steht. Zusätzlich befindet es sich in einem Sanierungsgebiet mit attraktiven Rahmenbedingungen für zukünftige Modernisierungen und Wertsteigerungen. Das vollständig vermietete Objekt umfasst fünf Einheiten – drei Gewerbe- und zwei Wohneinheiten – mit insgesamt ca. 573 m² Nutzfläche. Die aktuelle Jahresnettokaltmiete beträgt ca. 30.648 €. Die Aufteilung besteht aus zwei großzügigen Gewerbeflächen im Erdgeschoss (ca. 114 m² und ca. 135 m²), einer weiteren Gewerbeeinheit im 2. Obergeschoss (ca. 114 m²) sowie zwei Wohnungen im 1. Obergeschoss (ca. 120 m² und ca. 90 m²). Beheizt wird über Gasetagenheizungen. Bei einem Kaufpreis von 399.000 € ergibt sich eine Bruttorendite von ca. 7,68 % sowie ein Faktor von rund 13,0, was die solide Ertragsstruktur im aktuellen Marktumfeld unterstreicht. Der Bodenrichtwert beträgt 80 €/m² bei 400 m² Grundstücksfläche, was einem Bodenwert von ca. 32.000 € entspricht. Daraus ergibt sich ein abschreibungsfähiger Gebäudewert von ca. 367.000 €. Besonders attraktiv ist der steuerliche Hebel durch Denkmalschutz (§ 7i EStG). Bei einer beispielhaften Sanierung von 100.000 € können Investoren mit einem Spitzensteuersatz von 42 % eine kumulierte Steuerersparnis von rund 42.000 € über den Abschreibungszeitraum erzielen. Zusätzlich ergibt sich aus der Gebäude-AfA (2,5 % auf ca. 367.000 €) eine weitere jährliche Steuerersparnis von rund 3.854 €, wodurch sich die Nachsteuerrendite deutlich verbessert. In Kombination aus stabilem Cashflow, steuerlicher Optimierung und Entwicklungspotenzial bietet das Objekt eine nachhaltige und renditestarke Investmentchance. Ein Energieausweis ist nicht erforderlich aufgrund Denkmalschutz. # Ausstattung • Vollständig vermietetes Wohn- und Geschäftshaus (3 Gewerbeeinheiten, 2 Wohnungen) • Vermietete Fläche 573 m² • Gewerbe 1 im EG - ca. 114 m² • Gewerbe 2 im EG - ca. 135 m² • Gewerbe 3 im 2. OG - ca. 114 m² • WE 1 im 1. OG - ca. 120 m² • WE 2 im 1. OG - ca. 90 m² • Kunststofffenster (2-fach verglast) mit Außenrollos (Wohnungen) • Gasetagenheizungen • Potenzial für Mietanpassungen und Wertsteigerung - Käuferprovision: 3,57 % inkl. 19 % MwSt. - Vermietbare Fläche: ca. 573 m² # Lagebeschreibung Die Immobilie befindet sich in Sonneberg in einer gewachsenen und gut angebundenen Lage mit angenehmem Umfeld. Die Umgebung ist geprägt von einer gemischten Bebauung aus Wohn- und Geschäftshäusern sowie einer funktionierenden, soliden Infrastruktur. Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, medizinische Versorgung und weitere Einrichtungen des täglichen Bedarfs sind schnell und bequem erreichbar. Die gute Verkehrsanbindung ermöglicht zudem kurze Wege in die Innenstadt sowie in die umliegende Region. Insgesamt überzeugt die Lage durch eine ausgewogene Kombination aus urbaner Nähe, guter Erreichbarkeit und einem etablierten Umfeld. # Sonstiges Mehr Immobilienangebote unter www.immo-kolb.de Objektbezogene Angaben beruhen auf Informationen des Verkäufers. Trotz regelmäßiger Prüfung von Daten, Bildern und Informationen übernehmen wir keine Haftung für die Richtigkeit der Angaben oder die Verfügbarkeit des Angebotes. Anbieter-Objekt-ID: 978