Description

Manche Immobilien sind wie ein Maßanzug: Sie passen einfach. In einer der charmantesten Ecken des Münchner Westens wartet ein Objekt auf Sie, das so flexibel ist, dass es eigentlich Yoga-Unterricht geben könnte. Dieses Mehrfamilienhaus ist kein bloßes Mauerwerk – es ist die Antwort auf die Frage: „Wie kriegen wir alle unter ein Dach, ohne dass der Haussegen schief hängt?“ Die inneren Werte: Flexibilität ist Trumpf Aktuell präsentiert sich das Haus mit vier Wohneinheiten auf zwei Etagen. Die Grundrisse sind so klar strukturiert, dass man sich sofort zurechtfindet – selbst nach dem zweiten Glas Wein auf der Einweihungsparty. Das „Zusammen-aber-Autark“-Prinzip: Sie wollen die nächste Generation in der Nähe haben, aber nicht unbedingt morgens im Schlafanzug in der Gemeinschaftsküche treffen? Perfekt. Nutzen Sie das Erdgeschoss für sich (Gartenzugang inklusive!) und überlassen Sie das Obergeschoss den Junioren. Die Metamorphose: Falls Ihnen der Sinn nach monumentaler Größe steht, lassen sich die Einheiten wunderbar zu zwei herrschaftlichen Etagenwohnungen kombinieren. Raum für Entfaltung? Halleluja, hier ist er! Draußen ist das neue Drinnen: Der Garten Der Garten ist nicht einfach nur eine Grünfläche – er ist das Outdoor-Wohnzimmer, die private Hüpfburg-Zone und das Refugium für Grillmeister. Hier wird Lebensqualität geerntet. Wer braucht schon einen Stadtpark, wenn die eigene grüne Oase so groß ist, dass man fast ein Navi braucht, um den Rasenmäher in der Garage wiederzufinden? Zahlen, Daten, Fakten (und ein bisschen Luxus für den Alltag) Wir wissen, dass wahre Liebe auch praktische Gründe hat. Deshalb hier die harten Fakten, die Ihr Herz höher schlagen lassen: Fuhrpark-Paradies: Drei Garagen und drei Stellplätze. Das bedeutet: Sie können sechs Autos unterbringen oder drei Autos und eine sehr beeindruckende Sammlung an Fahrrädern, Kajaks und Oldtimern. Das Beste daran? Das Wort „Anwohnerparkausweis“ können Sie aus Ihrem Wortschatz streichen. Sonnenanbeter-Zentrale: Der durchgehende Balkon zur West- und Südseite sorgt dafür, dass die Sonne quasi eine Dauerkarte bei Ihnen gebucht hat. Ideal für den morgendlichen Espresso oder den Sundowner mit Blick ins Grüne. Das Untergeschoss-Universum: Keller? Das klingt nach Spinnweben. Wir bieten Ihnen eine Logistik-Zentrale! Waschraum, Trockenraum und zwei Hobbyräume, die nur darauf warten, als Homeoffice, privates Fitnessstudio oder „Man Cave“ (bzw. „Lady Cave“) Karriere zu machen. Fazit vom Experten Dieses Haus in gewachsener Nachbarschaft im Münchner Westen ist eine seltene Gelegenheit für Familien, die Wurzeln schlagen wollen. Es bietet Sicherheit, Raum und jenes unbezahlbare Gefühl, endlich „angekommen“ zu sein. Ein echtes Zuhause mit Herz, Seele und genügend Platz für alle Lebenslagen. # Ausstattung Ausstattung & Investment-Argumente – Substanz, Skalierbarkeit, Strategie Flächen, die rechnen: - Wohnfläche ca. 271 m² - Grundstücksgröße ca. 942 m² Das ist keine Standard-Immobilie – das ist Investorenfläche mit Perspektive. Großzügig, flexibel nutzbar, solide verwertbar. Hier wird nicht gewohnt – hier wird Rendite generiert. Effiziente Struktur: - 4 Wohneinheiten, klare Aufteilung - 1 Einheit vermietet, 3 Einheiten sofort verfügbar Maximale Gestaltungsfreiheit: sofort Einnahmen erzielen, Leerstand strategisch neu ausrichten, möblieren, aufwerten oder selbst nutzen – Sie entscheiden. Raumvorteil: - 12 Zimmer · 6 Schlafzimmer · 4 Bäder Flächenproduktivität par excellence. Perfekt für breite Zielgruppen im Mietmarkt – von Familien über Senioren bis hin zu Co-Living-Konzepten. - Helle Einheiten – starke Nachfrage: - Große Fensterflächen in allen Einheiten Belichtungsqualität als Miethebel. Freundliche Wohnatmosphäre = geringere Fluktuation + höhere Miete. Zur Kalkulation: Dieses großzügige Areal mit einer Grundstücksfläche von 942 m² eröffnet anspruchsvollen Bauherren, Investoren und Modernisierern eine bemerkenswerte Ausgangslage. Ob für die Verwirklichung eines individuellen Neubaus oder die Revitalisierung des Bestands: Die kaufmännische Basis setzt Maßstäbe. Die kaufmännische Einordnung im Detail: Fundierte Bodenwertermittlung: Bei einem offiziellen Bodenrichtwert von 2.000 € pro m² (Stichtag 01.01.2026) beläuft sich der reine Grundstückswert auf 1.884.000 €. Attraktiver Festpreis der Erbengemeinschaft: Der Angebotspreis wurde bewusst auf 1.647.000 € festgesetzt. Damit liegt der Erwerbspreis bereits 237.000 € unter dem reinen Bodenrichtwert. Kalkulationssicherheit für Neubau-Interessenten: Für den Rückbau des Altbestands liegt bereits ein verbindliches Angebot in Höhe von ca. 80.000 € vor. Selbst unter Einbeziehung der Abbruchkosten verbleibt ein substanzieller Preisvorteil gegenüber dem reinen Bodenwert. Rechnerischer Bausubstanz-Vorteil für Modernisierer: Kaufmännisch wird für das Bestandsgebäude kein gesonderter Wert veranschlagt – die vorhandene Bausubstanz wird Ihnen rechnerisch unentgeltlich überlassen. Da der Erwerb bereits 237.000 € unter dem nackten Bodenwert erfolgt, ist ein umfassendes Modernisierungsbudget im Kaufpreis bereits vordiskontiert. Gesonderte Sanierungsabschläge können daher nicht berücksichtigt werden. Verbindlicher Festpreis: Um einen zügigen und transparenten Eigentumsübergang zu gewährleisten, versteht sich das Angebot als fester Endpreis ohne weiteren Verhandlungsspielraum. Um Ihnen einen erstklassigen und zeitnahen Service zu bieten, geht es für Sie direkt weiter: Unsere digitale Assistentin Eva wird sich in Kürze per WhatsApp bei Ihnen melden. Sie erhalten auf diesem schnellen und unkomplizierten Weg direkt alle weiteren Objektdetails sowie die Möglichkeit, Ihre nächsten Schritte flexibel zu koordinieren. Wir freuen uns auf den Austausch mit Ihnen! # Weitere Angaben - Garagen/Stellplätze: 6 - Grundstücksfläche: ca. 942 m² # Lagebeschreibung Lage – Familienfreundlich, naturnah und bestens angebunden Dieses Mehrfamilienhaus liegt in einer der beliebtesten Wohngegenden Gräfelfings – ruhig, gewachsen und ideal für Familien, die ein sicheres Umfeld mit kurzen Wegen schätzen. Der lebendige Ortskern ist nur wenige Minuten entfernt und bietet alles, was den Alltag angenehm macht: Supermärkte wie EDEKA, REWE und Landsmann, Bäckereien, Apotheken, Ärzte sowie charmante lokale Geschäfte. Besonders für Familien ist die Nähe zu Bildungs- und Betreuungsangeboten ein großer Pluspunkt: - Grundschule Gräfelfing - Grundschule Lochham - Kurt-Huber-Gymnasium Gräfelfing - mehrere Kindergärten und Kitas in der direkten Umgebung Damit sind sichere Wege und kurze Fahrtzeiten garantiert – ein echtes Qualitätsmerkmal im Familienalltag. Auch die Anbindung kann überzeugen: - Die S-Bahn-Linie S6 (Station Gräfelfing) ermöglicht eine schnelle Verbindung in die Münchner Innenstadt sowie Richtung Starnberg und Tutzing. - Die Buslinien 268, 259 und 267 sorgen für flexible Mobilität innerhalb der Region und binden zuverlässig an Einkaufsmöglichkeiten, Nachbarorten sowie den S- und U-Bahnhof an. - Mit dem Auto erreicht man über die A96 und den Mittleren Ring zügig die City – gleichzeitig beginnt das ruhige, grüne Würmtal praktisch vor der Haustür. Für Freizeit und Erholung bietet die Umgebung einen hohen Wohlfühlfaktor: Spazierwege entlang des Würmparks, weite Grünflächen und die typischen gewachsenen Gärten des Würmtals verleihen dem Quartier eine entschleunigte, familienfreundliche Atmosphäre. Diese Lage vereint alles, was Familien heute suchen: Natur, Sicherheit, kurze Wege und eine Infrastruktur, die den Alltag mühelos macht – eingebettet in eine der wertstabilsten Regionen des Münchner Westens. # Sonstiges Rechtlicher Hinweis: Maklercourtage: Ohne zusätzliche Käuferprovision. Der Makler hat nur mit dem Verkäufer einen Makler-Vertrag abgeschlossen. Gemäß § 656d BGB ist seitens des Verkäufers beabsichtigt, dass der Verkäufer eine Provision in Höhe von maximal 3,57 %, inkl. MwSt., auf den Käufer abwälzt. Zur Abwälzung muss der Käufer sein Einverständnis erklären und stellt eine gesonderte Position im künftigen notariellen Kaufvertrag dar. Wir haben die Wohnfläche durch Ansicht der Pläne über einen spezialisierten, externen Anbieter Wohnflächenberechnung überprüfen lassen. Wir übernehmen keine Haftung für Angaben Dritter. Ebenso haben wir die Flächen zur Gartennutzung und Grundstücksgröße nicht überprüft, bzw. nachgemessen. Die Angaben zum Baujahr konnten wir nicht eindeutig ermitteln. Auf Grundlage der vorliegenden Bauunterlagen gehen wir davon aus, dass das Gebäude im Jahr 1976 errichtet wurde; der Schlussabnahmeschein datiert aus dem Jahr 1977. Darüber hinaus übernehmen wir die Angaben aus dem aktuellen Energieausweis. Da wir Objektangaben nicht selbst ermitteln, sondern diese von Dritten, wie Bauträgern, Architekten sowie Eigentümern stammen, übernehmen wir hierfür keine Haftung. Wir übernehmen keine Haftung für die Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität dieser Angaben. Dieses Exposé ist nur für Sie persönlich bestimmt. Eine Weitergabe an Dritte ist an unsere ausdrückliche Zustimmung gebunden. Alle Gespräche sind über unser Büro zu führen. Bei Zuwiderhandlungen behalten wir uns Schadensersatzansprüche vor. Ein Zwischenverkauf ist nicht ausgeschlossen. Diese Immobilie wird im Exklusivvertrag durch unser Haus angeboten. Die Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchkosten sind vom Käufer zu tragen. In unseren Angeboten wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Exposé Stand: 26.07.2026 - Änderungen vorbehalten # Energie - Energieausweis: Energieverbrauchsausweis - Wesentliche Energieträger: OEL - Energieverbrauch: 202.99 kWh/(m²*a) - Energieeffizienzklasse: G - Gültig bis: 2034-11-23 - Baujahr (gemäß Energieausweis): 1976 - Heizungsart: Zentralheizung - Wesentliche Energieträger: Öl Anbieter-Objekt-ID: 1000-283