Description

3 Zimmer · 87,4 m² · 1. Obergeschoss · Baujahr 1955 · vermietet Bei 899.000 Euro Kaufpreis und 2.350 Euro monatlicher Nettokaltmiete (28.200 Euro jährlich) ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,14 % bei 10.286 €/m². Der Gutachterausschuss München weist für gute zentrale Wohnlagen der Baujahrsgruppe 1950–1959 einen Durchschnitt von 10.750 €/m² aus. Der Mietvertrag ist ein Indexmietvertrag, die Miete folgt automatisch dem Verbraucherpreisindex. Der Bodenanteil am Kaufpreis liegt bei rund 91 Prozent. Die charmante 3-Zimmer-Altbauwohnung liegt im 1. Obergeschoss eines sehr gepflegten Mehrfamilienhauses von 1955 in begehrter Lage von München-Schwabing. Sie überzeugt durch ihren lichtdurchfluteten Grundriss mit hellen Wohn- und Schlafräumen. In allen Wohn- und Schlafbereichen ist der originale Fischgrätparkettboden erhalten — ein Altbaucharme, der die Vermietbarkeit trägt. Das Schlafzimmer liegt ruhig nach Osten zum Innenhof, alle anderen Räume nach Westen. Die lichte Raumhöhe von 2,50 m, der große Wohn- und Essbereich und das großzügige Kinder-/Arbeitszimmer geben der Wohnung ihren Charakter. Die Schreiner-Einbauküche fügt sich harmonisch in das Gesamtbild ein. Küche und Bad wurden teilweise modernisiert, das große Tageslichtbad präsentiert sich gepflegt. Dazu gehören Kellerraum und Speicher. Beheizt wird über eine Gas-Etagenheizung. Die Eigentümergemeinschaft ist kapitalstark: 222.393 Euro Erhaltungsrücklage, 40.000 Euro jährliche Zuführung, sämtliche Beschlüsse vom 23.07.2026 einstimmig. Die Fassade wurde 2025 saniert. Vom Hausgeld von 339 Euro monatlich sind nur rund 70 Euro nicht umlagefähig. Für Kapitalanleger stellen wir einen Investment Case bereit. # Ausstattung Die Zahlen - 899.000 € · 87,4 m² · 10.286 €/m² · Bruttomietrendite 3,14 % - Nettokaltmiete 2.350 €/Monat (28.200 €/Jahr), Rohertragsfaktor 31,9 - Vermietet, Indexmietvertrag · Bodenanteil am Kaufpreis rund 91 % - Hausgeld 339 €/Monat, davon nur rund 70 € nicht umlagefähig (Ist 2024) - Erhaltungsrücklage der WEG 222.393 €, Zuführung 40.000 €/Jahr Die Wohnung - Charmante Altbauwohnung im schönsten Schwabing, Bestlage - Ruhig gelegen im 1. Stock eines gepflegten MFH aus den 50er Jahren - 3 Zimmer, West-Ost-Ausrichtung, optimal geschnitten, lichtdurchflutet, Raumhöhe 2,50 m - Großer und eleganter Wohn- und Essbereich mit Charme und Flair - Schlafraum zum Innenhof in Ostausrichtung, angenehm und ruhig - Großzügiges Kinder-/Arbeitszimmer zur individuellen Nutzung - Schreiner-Einbauküche mit Geschirrspüler, großem Kühlschrank, MIELE Gas-Kochmulde und MIELE Elektro-Backofen - Viel Stauraum und Sitzgelegenheit am Fenster -Großes Tageslichtbad in grau-weiß mit Badewanne und Mosaikfliesenboden - Original Fischgrät-Parkett in Wohn-/Esszimmer, Kinder-/Arbeitszimmer und Schlafzimmer - Graue Bodenfliesen in der Küche, Laminat in Parkett-Optik in der Diele - Gas-Etagenheizung zur individuellen Warmwasser-Aufbereitung und Beheizung R- ollläden in allen Räumen, moderne Gegensprechanlage, FI-Schalter - Keller (8 qm mit Strom), Speicher (4 qm) - Außenstellplatz für Fahrräder im Innenhof - Nutzung des umlaufenden Gartens mit Süd-/Westausrichtung statt Balkon - Reine Anwohnerstraße mit sehr schöner Nachbarschaft Baumaßnahmen in der Wohnung: - Parkettböden abgeschliffen und geölt (2015) - Fliesenboden Küche, EBK vom Schreiner, Raufasertapeten, Türen aufgearbeitet, Heizung (2010) - Bad teilrenoviert mit Unterputz-Spülkasten und Waschtischanlage (2010) Baumaßnahmen am Haus: - Fassadensanierung, Wohnungseingangstüre, Kellerfenster (2025) - Steigleitungen (2011) - Fenster und Rollläden (2006, Zustand sehr gut) - Teppich im Treppenhaus vor ein paar Jahren getauscht # Weitere Angaben - Verfügbar ab: Nach Vereinbarung - Objektzustand: gepflegt - Qualität der Ausstattung: Gehoben - Käuferprovision: 2,38 % inkl. MwSt. - Nutzfläche: ca. 99 m² # Lagebeschreibung Die Immobilie befindet sich in der Habsburgerstraße im begehrten Münchner Stadtteil Schwabing-West, einer der gefragtesten Wohnlagen der Landeshauptstadt München. Der Gutachterausschuss führt den Standort als gute zentrale Wohnlage, das iib-Institut als sehr gute Wohnlage. Die Habsburgerstraße ist eine ruhige, überwiegend wohngeprägte Nebenstraße zwischen der Franz-Joseph-Straße und der Hohenstaufenstraße, parallel zu wichtigen Schwabinger Achsen wie der Friedrich- und Kurfürstenstraße. Die Umgebung zeichnet sich durch eine gewachsene, urbane Struktur mit Altbauten, gepflegten Mehrfamilienhäusern und Stadtvillen aus — ein Umfeld, das Mieter langfristig bindet. Trotz der ruhigen Mikrolage profitiert der Standort von hervorragender Infrastruktur. In fußläufiger Entfernung befinden sich zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten, Cafés, Restaurants sowie Dienstleistungsangebote. Auch der beliebte Elisabethplatz mit Wochenmarkt ist schnell erreichbar und stellt einen zentralen Nahversorgungs- und Begegnungspunkt dar. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist ausgezeichnet. Mehrere Bus- und Tramhaltestellen sowie U-Bahn-Stationen (u. a. Giselastraße und Münchner Freiheit) sind in wenigen Gehminuten erreichbar und verbinden schnell mit der Innenstadt, den Universitäten und wichtigen Arbeitsstandorten. Für die Vermietbarkeit ist das entscheidend: Die Nähe zur Ludwig-Maximilians-Universität, zu Kliniken und zur Arbeitgeberdichte im Umfeld sichert die Mietnachfrage dauerhaft. Die Lage ist besonders bei Akademikern und Berufstätigen gefragt, nicht zuletzt wegen des Englischen Gartens. Die „grüne Lunge" Münchens ist einer der größten innerstädtischen Parks der Welt, noch vor dem Central Park in New York, und ein wesentlicher Standortfaktor für die Wohnqualität im Viertel. Insgesamt eine zentrale, urbane und ruhige Wohnlage in einem der attraktivsten Viertel Münchens — mit stabiler Wertentwicklung, anhaltend hoher Nachfrage und entsprechend geringem Vermietungsrisiko. # Sonstiges - Seitenstraße mit reinem Anwohnerparken, Bewohnerparkausweis 30 EUR/Jahr - 2 Min. zum Leopoldpark mit Liegewiese, Spielplatz und Basketball-Anlage - 5 Gehminuten zum Elisabethmarkt - 5-10 Gehminuten zur Hohenzollernstraße oder zum Kurfürstenplatz - 10 Gehminuten zum Englischen Garten - 5 Gehminuten zur U6 Giselastraße und zur Tram 27/28 Elisabethplatz 87,4 m² · 10.286 EUR/m² · Nettokaltmiete 2.350 EUR/Monat · Bruttomietrendite 3,14 % · vermietet, Indexmietvertrag · Baujahr 1955 Hausgeld 339 EUR/Monat, davon nur rund 70 EUR nicht umlagefähig. Ab 2027 sind 368 EUR beschlossen. Für Kapitalanleger stellen wir einen Investment Case bereit. Die Informationen zum Objekt beruhen auf den Angaben des Eigentümers. Sie haben Interesse? Nennen Sie uns Ihre Fragen oder Wunschtermin für eine Besichtigung und wir setzen uns mit Ihnen schnellstmöglich in Verbindung. # Energie - Energieausweis: Energiebedarfsausweis - Wesentliche Energieträger: GAS - Endenergiebedarf: 179.2 kWh/(m²*a) - Energieeffizienzklasse: F - Gültig bis: 2028-03-13 - Baujahr (gemäß Energieausweis): 1955 - Heizungsart: Etagenheizung - Wesentliche Energieträger: Gas Anbieter-Objekt-ID: 79