Description

Die im Jahr 2003 erbaute Immobilie befindet sich in attraktiver Lage mitten in Vilshofen und verbindet die Vorzüge einer zentralen Stadtlage mit einem angenehm ruhigen Wohnumfeld. Mit einer Wohnfläche von ca. 76 m² und einer Grundstücksfläche von ca. 220 m² bietet das Haus ein durchdachtes Wohnkonzept über mehrere Ebenen. Ein großzügig gestalteter Wohnbereich sowie der private Garten mit Terrasse schaffen ein angenehmes und wohnliches Ambiente. Die gelungene Verbindung aus offenem Wohnen, privaten Rückzugsmöglichkeiten und Bereichen für Erholung und Freizeit sorgt für ein besonderes Wohngefühl. Die klare Aufteilung der einzelnen Ebenen und die attraktive Lage machen diese Immobilie zu einem besonderen Zuhause für Paare und Familien, die zentral wohnen und dennoch Ruhe genießen möchten. Erdgeschoss – der Mittelpunkt des Hauses Bereits beim Betreten des Hauses vermittelt der Eingangsbereich einen einladenden ersten Eindruck. Von hier aus öffnet sich der großzügig gestaltete Wohn-, Ess- und Kochbereich, der den Mittelpunkt des täglichen Lebens bildet. Die offene Gestaltung verbindet Kochen, Essen und Wohnen auf harmonische Weise. Gleichzeitig lassen sich die einzelnen Bereiche klar voneinander gliedern und individuell einrichten. Besonders schön ist die Verbindung zum Außenbereich: Terrasse und Garten erweitern den Wohnraum ins Freie und schaffen einen angenehmen Ort für entspannte Stunden, gemeinsame Mahlzeiten und gesellige Sommerabende. Ein separates Gäste-WC ergänzt das Raumangebot auf dieser Ebene. Obergeschoss – private Rückzugsebene Über die zentral gelegene Treppe gelangen Sie in das Obergeschoss. Hier befindet sich der private Bereich des Hauses. Das Schlafzimmer präsentiert sich als angenehmer Rückzugsort und bietet vielfältige Möglichkeiten für eine individuelle Einrichtung. Ein weiteres Zimmer lässt sich flexibel nutzen – beispielsweise als Kinderzimmer, Gästezimmer oder Homeoffice. Damit kann die Raumaufteilung problemlos an unterschiedliche Lebenssituationen angepasst werden. Das Badezimmer befindet sich ebenfalls auf dieser Ebene und komplettiert den privaten Wohnbereich. Untergeschoss – Wellness und zusätzliche Möglichkeiten Das vollunterkellerte Untergeschoss erweitert das Raumangebot des Hauses deutlich und bietet wertvolle zusätzliche Nutzflächen mit vielseitigen Gestaltungsmöglichkeiten. Ein großzügiger Bereich lässt sich ganz nach den persönlichen Vorstellungen nutzen. Die erforderlichen Anschlüsse für den Einbau einer Sauna sind bereits vorhanden, sodass hier bei Bedarf ein eigener Sauna- und Wellnessbereich entstehen kann. Alternativ eignet sich der Raum ebenso hervorragend als Fitness- oder Hobbyraum, als zusätzlicher Stauraum oder für eine ganz individuelle Nutzung. Weitere Keller- und Nutzräume bieten ausreichend Platz für Vorräte, Abstellmöglichkeiten und alles, was im Alltag zusätzlichen Raum benötigt. Auch der Wasch- und Technikbereich ist komfortabel im Untergeschoss untergebracht, wodurch die funktionalen Bereiche angenehm vom eigentlichen Wohnbereich getrennt bleiben. Die Vollunterkellerung stellt damit einen echten Mehrwert dar und schafft zusätzliche Flexibilität für Freizeit, Hobby, Wellness und praktische Nutzung. Garage – komfortabel und praktisch Zum Haus gehört eine Garage, die einen geschützten Stellplatz für das Fahrzeug bietet und gleichzeitig zusätzlichen Stauraum schafft. Ein weiterer Stellplatz direkt am Haus bietet zusätzliche Parkmöglichkeit für ein zweites Fahrzeug oder Gäste. Ein elektrisches Garagentor sorgt für zusätzlichen Komfort. Besonders praktisch ist der weitere Zugang in Richtung Garten, wodurch kurze Wege zwischen Garage, Haus und Außenbereich entstehen. Terrasse und Garten – privater Freiraum Der Außenbereich ergänzt das Wohnkonzept auf besonders angenehme Weise. Die Terrasse bildet eine natürliche Erweiterung des Wohnbereichs und bietet den passenden Rahmen für ein Frühstück im Freien, entspannte Nachmittage oder lange Sommerabende mit Familie und Freunden. Der angrenzende Garten schafft Privatsphäre und eröffnet zahlreiche Möglichkeiten zur individuellen Gestaltung. Ob als gepflegte Grünfläche, Spielbereich für Kinder oder persönlicher Rückzugsort – hier lässt sich das Leben im Freien genießen. Ausstattung: Das Einfamilienhaus wurde in massiver Bauweise errichtet und überzeugt durch eine solide und durchdachte Ausstattung. Im Erdgeschoss sorgt eine Fußbodenheizung für angenehmen Wohnkomfort. Die Beheizung des Hauses sowie die Warmwasserbereitung erfolgen über eine Gas-Heizungsanlage. Ergänzend sind Heizkörper vorhanden. Die weißen Kunststofffenster mit Isolier- beziehungsweise Wärmeschutzverglasung sind im Erd- und Obergeschoss mit elektrischen Rollläden ausgestattet. Auch die Dachflächenfenster lassen sich elektrisch bedienen und sorgen für zusätzlichen Komfort. Massive Geschossdecken sowie ein gedämmter Dachaufbau gehören ebenfalls zur Bauausführung. Die Kombination aus klassischer Massivbauweise, komfortablen Ausstattungsdetails, einer praktischen Raumaufteilung sowie den zusätzlichen Freizeit- und Außenbereichen bietet eine hervorragende Grundlage, das Haus nach den eigenen Vorstellungen zu gestalten. **Energieangaben:** Der vorliegende Energieverbrauchsausweis weist für das im Jahr 2003 errichtete Einfamilienhaus einen Endenergieverbrauch von 139,85 kWh/(m²·a) aus. Als wesentlicher Energieträger für Heizung und Warmwasser wird Erdgas verwendet. Der Primärenergieverbrauch beträgt 153,83 kWh/(m²·a). Der Energieausweis ist bis zum 05.09.2027 gültig. **Objekthighlights:** * Attraktives Einfamilienhaus in Vilshofen an der Donau * Durchdachtes Wohnkonzept über drei Ebenen * Großzügiger, offen gestalteter Wohn-, Ess- und Kochbereich * Schöne Verbindung von Wohnen, Terrasse und Garten * Privater Garten mit vielseitigen Gestaltungsmöglichkeiten * Terrasse für entspannte Stunden im Freien * Schlafzimmer im Obergeschoss * Weiteres flexibel nutzbares Kinder-, Gäste- oder Arbeitszimmer * Badezimmer im Obergeschoss * Separates Gäste-WC im Erdgeschoss * Offener Treppenbereich als besonderes architektonisches Detail * Vollunterkellert * Zusätzliche Keller- und Abstellmöglichkeiten * Praktischer Waschbereich im Untergeschoss * Fußbodenheizung im Erdgeschoss * Elektrische Rolladen Erdgeschoss und Dachgeschoss * Massive Bauweise * Garage mit elektrischem Garagentor * Zusätzlicher Stellplatz * Praktischer Zugang von der Garage in Richtung Garten **Lagebeschreibung:** Lage – Vilshofen an der Donau Vilshofen an der Donau liegt im Landkreis Passau und zählt zu den bedeutenden Wohn- und Wirtschaftsstandorten im westlichen Landkreis. Die Stadt befindet sich landschaftlich reizvoll am westlichen Eingang des niederbayerisch-oberösterreichischen Donaudurchbruchs, dort, wo Vils, Wolfach und Pfudrach in die Donau münden. Aufgrund dieser besonderen Lage wird Vilshofen auch als „kleine Dreiflüssestadt“ bezeichnet. Die Stadt verbindet eine gewachsene Infrastruktur mit der unmittelbaren Nähe zur Donau und dem niederbayerischen Umland. Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, Ärzte, gastronomische Angebote sowie verschiedene Bildungs- und Betreuungseinrichtungen sind in Vilshofen vorhanden. Auch weiterführende Schulen und berufliche Bildungseinrichtungen befinden sich direkt im Stadtgebiet. Besonders hervorzuheben ist die zentrale Lage der Immobilie und die hervorragende Erreichbarkeit wichtiger Einrichtungen: Der Bahnhof befindet sich nur ca. 200 m entfernt, das Krankenhaus ist nach rund 500 m erreichbar und Möglichkeiten zur Nahversorgung liegen in einer Entfernung von ca. 700 m. Damit lassen sich zahlreiche Wege des täglichen Lebens bequem und schnell erledigen. Auch die Verkehrsanbindung ist attraktiv. Vilshofen liegt unmittelbar an der Bundesstraße B8, die unter anderem in Richtung Passau sowie über Osterhofen und Plattling weiterführt. Über die Anschlussstelle Garham/Vilshofen besteht zudem eine Anbindung an die Autobahn A3. Für Pendler bietet die Lage ebenfalls sehr gute Voraussetzungen. Der Bahnhof Vilshofen (Niederbayern) liegt an der Bahnstrecke Regensburg–Passau und ermöglicht eine gute regionale Anbindung. Die nächstgelegenen Fernverkehrsbahnhöfe befinden sich in Passau und Plattling. Neben der guten Infrastruktur besitzt Vilshofen einen hohen Freizeit- und Erholungswert. Die Donau, das Vilstal sowie die umliegende niederbayerische Landschaft bieten zahlreiche Möglichkeiten zum Radfahren, Spazierengehen und für weitere Freizeitaktivitäten. Unter anderem treffen hier der Vilstalradweg und der Donauradweg aufeinander. Die Kombination aus zentraler und dennoch ruhiger Wohnlage, kurzen Wegen, guter Verkehrsanbindung, gewachsener Infrastruktur und naturnahem Umfeld macht Vilshofen an der Donau zu einem attraktiven Wohnstandort für Familien, Paare und Berufspendler. **Sonstiges:** Der Makler-Vertrag mit uns und/oder unserem Beauftragten kommt durch die Beauftragung der Maklertätigkeit in Textform zustande. Die Höhe der Courtage richtet sich nach den ab dem 23.12.2020 in Kraft getretenen gesetzlichen Regelungen zur Teilung der Maklercourtage. Hiernach wird die Courtage regelmäßig für beide Parteien (Eigentümer und Käufer) jeweils in Höhe von 3 % zuzüglich Umsatzsteuer in jeweils geltender Höhe, derzeit also insgesamt 3,57 % des Kaufpreises einschließlich Umsatzsteuer bei notariellem Vertragsabschluss verdient und fällig. Die Höhe der Bruttocourtage unterliegt einer Anpassung bei Steuersatzänderung. Grunderwerbssteuer, Notar- und Gerichtskosten trägt der Käufer. **Hinweise:** Alle Angaben sind ohne Gewähr und basieren ausschließlich auf Informationen, die uns von unserem Auftraggeber übermittelt wurden. Wir übernehmen keine Gewähr für die Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität dieser Angaben. Zwischenverkauf bleibt vorbehalten. Sollte das von uns nachgewiesene Objekt bereits bekannt sein, teilen Sie uns dieses bitte unverzüglich mit. Die Weitergabe dieses Exposees an Dritte ohne unsere Zustimmung löst gegebenenfalls Courtage- bzw. Schadensersatzansprüche aus. Im Übrigen gelten die beigefügten allgemeinen Geschäftsbedingungen für die Rechtsbeziehung zwischen Ihnen und der Claus Zollner Immobilien GmbH (Lizenzpartner der Engel & Völkers Residential GmbH).