Description

# Objektbeschreibung Dieses Wohn- und Geschäftshaus in Weißensee verbindet laufende Mieteinnahmen mit attraktivem Sanierungs-, Ausbau- und Neubaupotenzial und richtet sich insbesondere an Kapitalanleger, die eine Immobilie aktiv weiterentwickeln möchten. Auf dem ca. 869 m² großen Grundstück befinden sich drei Wohnungen, eine vermietete Gewerbeeinheit, zwei Garagen sowie ein separates Nebengebäude. Die vorhandene Wohnfläche beträgt insgesamt ca. 278 m², hinzu kommen rund 59 m² Gewerbefläche und weitere Nutzflächen. Ein besonderer Vorteil ergibt sich aktuell im 1. Obergeschoss: Die ca. 78 m² große Wohnung wird in absehbarer Zeit frei und steht anschließend für eine umfassende Modernisierung und Neuvermietung zur Verfügung. Die Einheit befindet sich überwiegend im Ausstattungszustand der 1980er-Jahre und bietet entsprechend interessantes Wertsteigerungspotenzial. Wesentliche technische Maßnahmen wurden hier jedoch bereits durchgeführt: 2024 wurden die Elektroanlage sowie die Heizungsanlage erneuert und eine neue Gas-Brennwerttherme von Buderus eingebaut. Dadurch kann sich eine zukünftige Sanierung verstärkt auf Bad, Bodenbeläge, Oberflächen und die weitere Ausstattung konzentrieren. Nach unserer aktuellen Kalkulation kann nach Neuvermietung der Erdgeschosswohnung sowie Sanierung und marktgerechter Neuvermietung der ca. 78 m² großen Wohnung eine Jahresnettokaltmiete von rund 33.600 € für den bestehenden Immobilienbestand erreicht werden. Für Kapitalanleger kann die anstehende Modernisierung zusätzlich steuerlich interessant sein. Abhängig von Erwerbszeitpunkt, Art und Umfang der Maßnahmen sowie der individuellen steuerlichen Situation können Sanierungs- und Modernisierungskosten steuerlich berücksichtigt werden. Die konkrete Gestaltung sollte vor Durchführung der Maßnahmen mit einem Steuerberater abgestimmt werden. Die ca. 112 m² große Drei-Raum-Wohnung im Erdgeschoss steht aktuell frei und wurde bereits frisch gestrichen. Sie verfügt über zwei Bäder, eine Küche, einen Kaminofen, eine großzügige Terrasse sowie eine separate Gastherme. Für die Neuvermietung wird derzeit eine Nettokaltmiete von ca. 9,10 €/m² kalkuliert. Die Wohnung kann bereits vorab bequem über eine 360°-Tour besichtigt werden. Die zweite Wohnung im 1. Obergeschoss mit ca. 88 m² sowie die Gewerbeeinheit sind vermietet und sorgen für laufende Einnahmen. Das Gebäude wurde über die vergangenen Jahre fortlaufend instand gehalten und modernisiert. Nach Angaben des Eigentümers wurden unter anderem folgende Maßnahmen durchgeführt: * 1996: Neueindeckung des Daches, neue Fenster mit Thermoverglasung sowie Neuaufmauerung der straßenseitigen Giebelfassade * 2005: Neugestaltung der Außenanlagen einschließlich Garagen, Carport und Nebengelass; Erneuerung der Medien für Gas, Wasser und Strom; vollbiologische Kläranlage einschließlich Grundleitungen * 2010: Grundsanierung einzelner Einheiten im Erd- und Obergeschoss * 2014: weitere Grundsanierung einer Einheit * 2018: Dämmung der Decke zum Kaltdach * 2021: Wärmedämmung und Fassadenarbeiten an der Straßenseite, Austausch von Holzfenstern im Erd- und Obergeschoss sowie elektrische Rollläden im Erdgeschoss * 2024: Erneuerung der Elektroanlage und Einbau einer neuen Buderus Gas-Brennwerttherme in der ca. 78 m² großen Wohnung im 1. Obergeschoss Darüber hinaus bietet das noch nicht ausgebaute Dachgeschoss mit ca. 149 m² nach entsprechender Planung und Genehmigung Potenzial für zusätzlichen Wohnraum. Das ca. 54 m² große Nebengebäude verfügt über Küche, Bad, Elektroheizung und Kaminofen und wurde in der Vergangenheit als Hausmeisterwohnung genutzt. Auch hier bestehen weitere Nutzungsmöglichkeiten, deren baurechtliche Zulässigkeit durch den Erwerber zu prüfen ist. Ein weiterer wesentlicher Mehrwert ist der bereits vorliegende positive Vorbescheid für den Neubau eines zusätzlichen Mehrfamilienhauses mit fünf Wohneinheiten auf dem Grundstück. Die bisherige Planung sieht hierfür eine Fläche von ca. 415 m² vor. Damit wurden bereits wichtige planerische Vorarbeiten für eine zusätzliche Bebauung geleistet. Für die bestehenden Einheiten liegt außerdem eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vor. Das Objekt bietet damit mehrere Ertragshebel: kurzfristige Neuvermietung der Erdgeschosswohnung, Sanierung und Neuvermietung der bald frei werdenden 78-m²-Wohnung, Ausbaupotenzial im Dachgeschoss, zusätzliche Nutzungsmöglichkeiten des Nebengebäudes sowie ein positiv beschiedenes Neubauvorhaben mit fünf weiteren Wohneinheiten. Eine interessante Gelegenheit für Kapitalanleger, die vorhandene Einnahmen mit konkretem Entwicklungs- und Wertsteigerungspotenzial verbinden möchten. # Lage Das Wohn- und Geschäftshaus befindet sich in Weißensee im Landkreis Sömmerda. Die Kleinstadt liegt im nördlichen Thüringer Becken und verbindet ruhiges Wohnen mit einer guten regionalen Erreichbarkeit. Die Kreisstadt Sömmerda ist nur wenige Kilometer entfernt und bietet eine umfangreiche Infrastruktur mit Einkaufsmöglichkeiten, Ärzten, Schulen, Behörden und weiteren Einrichtungen des täglichen Bedarfs. Die Landeshauptstadt Erfurt ist mit dem Auto in rund 30 Minuten erreichbar. Weißensee liegt unmittelbar an der B 86. Die A 71 ist in kurzer Fahrzeit erreichbar und sorgt für eine gute Anbindung in Richtung Sömmerda, Erfurt und die umliegenden Wirtschaftsstandorte. Auch über den regionalen Busverkehr bestehen Verbindungen in die umliegenden Orte und nach Sömmerda. Vor Ort befinden sich verschiedene Einrichtungen für den täglichen Bedarf sowie Betreuungs-, Bildungs- und Freizeitangebote. Gleichzeitig bietet Weißensee mit seiner historischen Altstadt und dem kleinstädtisch geprägten Umfeld ein ruhiges Wohnumfeld. Für Kapitalanleger ist insbesondere die Kombination aus vergleichsweise moderatem Immobilienpreisniveau, Nähe zur Kreisstadt Sömmerda und guter Erreichbarkeit der Landeshauptstadt Erfurt interessant. Dadurch spricht der Standort sowohl langfristige Mieter aus der Region als auch Berufspendler an. Besichtigungen sind nach vorheriger individueller Terminabsprache möglich. # Sonstiges Idealerweise liegt bereits vor der Besichtigung eine Finanzierungsbestätigung beziehungsweise ein Baufinanzierungszertifikat vor. Sofern noch keine Baufinanzierungsberatung erfolgt ist, können Sie sich hierzu gern auch in unserem Hause beraten lassen. Das Angebot ist freibleibend. Alle Angaben erfolgen ohne Gewähr und beruhen ausschließlich auf den Informationen und Unterlagen, die uns vom Auftraggeber zur Verfügung gestellt wurden. Irrtümer, Zwischenverkauf sowie Änderungen bleiben vorbehalten. Maßgeblich sind die im Rahmen der weiteren Prüfung vorgelegten Unterlagen und die Vereinbarungen im notariellen Kaufvertrag.