Описание

# Objektbeschreibung Dieses beeindruckende, halbfreistehende Haus in Germering wurde 2025 erbaut und bietet eine großzügige Wohnfläche von 275 m². Die Immobilie erstreckt sich über zwei Etagen und beinhaltet insgesamt 8,5 Zimmer, darunter 6 Schlafzimmer und 2 Badezimmer, ideal für eine große Familie oder für kreative Raumgestaltungen. Eckdaten auf einen Blick: Wohn-/Nutzfläche gesamt: ca. 275 m² Grundstücksanteil: ca. 620 m² Wohneinheiten: 2 (Sondereigentum in WEG-Struktur, unabhängig nutzbar) Sanierung: 2008–2010 (inkl. Dämmung, Elektrik, Fenster, Heizung) Energieeffizienzklasse: C – 77,1 kWh/m²·a (gültig bis 2034) Photovoltaik-Anlage: 9,6 kWp mit Speicher (11,25 kWh) und Notstrom Gartenhaus mit LAN, Strom, Heizung – ideal für Homeoffice oder Hobby Großer Naturgarten mit zwei Terrassen, Grillplatz & Apfelbaum Dachterrasse mit Fernblick & Sonne bis in den Abend Kamin im Obergeschoss – behagliche Wohnatmosphäre 1 Garage, weitere Stellplätze im Umfeld Ein Zuhause, das Raum für Leben lässt Dieses Haus erzählt eine Geschichte – von Behutsamkeit im Umgang mit Bausubstanz, von vorausschauender Modernisierung, aber vor allem vom Wunsch, einen Ort zu schaffen, an dem Menschen wirklich ankommen können. Hinter dem straßenseitigen Doppelhaus verbirgt sich fast unerwartet ein geschütztes Refugium – weitläufig, ruhig, offen, aber mit klaren Rückzugsmöglichkeiten. Die Gartenanlage ist mehr als grün – sie ist lebendig: Obstbäume, geschwungene Wege, heimische Pflanzen, ein Grillplatz mit Natursteinmauer und eine Holzterrasse, in deren Mitte ein alter Apfelbaum wächst. Kinder können hier barfuß laufen. Erwachsene finden hier Ruhe – ob mit einem Kaffee in der Morgensonne oder beim Ausklang des Tages auf der Bank unter dem Blätterdach. Das Gartenhaus überrascht: Außen traditionell, innen modern und voll digital erschlossen – ideal als ruhiger Arbeitsplatz, Atelier oder Rückzugsort mit Blick ins Grüne. Und wer lieber oben den Weitblick genießt, findet auf der großen Dachterrasse seinen Platz. Von hier aus sieht man über die Dächer, atmet durch – und lässt Gedanken fliegen. Die Räume im Inneren sind durchdacht, flexibel nutzbar und geprägt von natürlichem Licht. Der Sichtdachstuhl im Wohnzimmer, die ausgewählten Materialien und der liebevolle Erhalt von Details wie Holzfensterläden oder Altholztüren verleihen dem Haus eine Wärme, die man nicht beschreiben, sondern erleben muss. Dieses Haus eignet sich für Menschen mit Blick für das Wesentliche – für Familien, die sich gemeinsam entfalten möchten. Für Menschen, die Nähe zur Stadt suchen, aber den Rhythmus der Natur nicht missen wollen. Für diejenigen, die Wert auf Substanz legen – nicht nur baulich, sondern auch im Leben. Wenn Sie ein Zuhause suchen, das nicht nur Fläche, sondern Gefühl bietet – dann könnte dies der richtige Ort für Sie sein. Gerne begleiten wir Sie bei einer persönlichen Besichtigung. # Ausstattung Ausstattung – durchdacht, hochwertig, vielseitig nutzbar Diese Doppelhaushälfte wurde in den Jahren 2008 bis 2010 umfassend modernisiert und technisch auf KfW-100-Standard gebracht. Dabei wurde besonderer Wert auf Energieeffizienz, moderne digitale Infrastruktur und die Erhaltung eines wohnlichen Ambientes gelegt. Das Ergebnis ist ein Haus, das heute nicht nur funktional, sondern auch atmosphärisch überzeugt – mit vielen liebevollen Details und einer bemerkenswerten technischen Ausstattung. Technik & Energie KfW-100-Haus (nach Sanierung): Dämmung, 3-fach-verglaste Fenster, neue Elektrik, neue Heizung Photovoltaikanlage mit 32 Modulen und Speicher (Sonnen Eco 12,5) Leistung: 9,6 kWp Speicherkapazität: 11,25 kWh netto inkl. Notstromversorgung CAT-7-LAN-Verkabelung in jedem Zimmer – ideal für Homeoffice, Streaming oder Smart-Home TV-Verkabelung in allen Wohnräumen Zentrale Heizungsanlage (Gas), ergänzt durch Kaminofen im OG Wohneinheit Erdgeschoss (ca. 173 m² Wohn-/Nutzfläche) Großzügiger, offener Wohnbereich mit gemütlichem Sichtdachstuhl Einbauküche mit allen Geräten, angrenzender Essbereich Badezimmer mit Duschwanne, Waschbecken, WC – gepflegt und funktional Zugang zu zwei Terrassen (Nord und Süd) Gartenhaus (ca. 29 m², zu 50 % in Wohnfläche angerechnet) vollständig ausgebaut, beheizbar LAN und Stromversorgung, Fenster, separate Tür – ideal als Büro oder Rückzugsort Gemauerter Grillplatz, Holzterrasse mit integriertem Apfelbaum Nutzräume wie Heizraum und Abstellfläche ebenfalls vorhanden Wohneinheit Obergeschoss (ca. 102 m² Wohn-/Nutzfläche) 3 gut geschnittene Zimmer, separate Küche Einbauküche im modernen Stil Badezimmer mit Wanne, Dusche und WC Wohnbereich mit Sichtdachstuhl & Kaminofen – schafft besondere Wohnqualität Ausgebauter Dachspitz – gedämmt, mit Holzelementen Dachterrasse (ca. 33 m², zu 50 % angerechnet) – teilweise überdacht, mit herrlichem Weitblick Südbalkon zusätzlich vorhanden Außenbereiche & Grundstück Grundstücksanteil ca. 620 m², liebevoll angelegt Großer, geschlossener Naturgarten – eingewachsen, ruhig, kaum einsehbar Zwei Terrassen am EG – ideale Ausrichtung für Sonne und Schatten Gartenhaus mit hochwertiger Ausstattung (siehe oben) 1 Garage, zusätzliche Stellplätze öffentlich verfügbar Allgemeiner Zustand & Qualität Pflegezustand EG: gut und solide Pflegezustand OG: gehoben, modernisiert Ausstattungsqualität insgesamt: zwischen „normal“ und „gehoben“, mit durchgängig durchdachten Lösungen Materialwahl: hochwertige Bodenbeläge, neue Fenster, Echtholzdetails, liebevolle Oberflächengestaltung Fazit: Diese Immobilie vereint technische Raffinesse, stilvolle Wohnqualität und vielfältige Nutzungsmöglichkeiten. Ob als großzügiges Familienhaus, Mehrgenerationenlösung oder teilvermietetes Renditeobjekt – hier treffen Substanz und Atmosphäre aufeinander. # Weitere Angaben Garagen/Stellplätze: 1 Objektzustand: modernisiert Qualität der Ausstattung: Gehoben Käuferprovision: 3,57 % Provisionshinweis: Die Provision ist verdient und fällig mit Abschluss eines notariellen Kaufvertrags. Wir weisen auf eine mögliche Doppeltätigkeit für Käufer und Verkäufer hin (§§ 656a ff. BGB). Alle Angaben ohne Gewähr. Gesamtfläche: ca. 289 m² Grundstücksfläche: ca. 625 m² # Lagebeschreibung Lagebeschreibung – urban verbunden, naturnah zuhause Die Immobilie befindet sich in einer gewachsenen Wohnlage am östlichen Rand von Germering, nahe der Stadtgrenze zu München. Wer hier lebt, profitiert von einer idealen Mischung: hervorragende Verkehrsanbindung an die Metropole München bei gleichzeitig hoher Lebensqualität, Ruhe und grüner Umgebung. München in Reichweite – aber nicht im Alltag Der Standort liegt verkehrlich optimal angebunden: Die S-Bahn-Station Harthaus (Linie S8) ist bequem zu Fuß oder mit dem Fahrrad erreichbar. Von hier aus gelangen Sie in ca. 10 Minuten nach München-Pasing und in etwa 20 Minuten zum Münchner Marienplatz – ganz ohne Umstieg. Auch der Flughafen München ist über die S8 direkt angebunden. Für Autofahrer sind die A96 (Lindau–München) und die A99 (Autobahnring München) in nur wenigen Minuten erreichbar – ideal für Pendler oder Berufspendler mit wechselnden Zielen im Großraum. Die Lage gehört noch zum Innenraumtarif des Münchner Verkehrsverbunds (MVV) und bietet somit einen spürbaren Kostenvorteil im öffentlichen Nahverkehr gegenüber angrenzenden Regionen. Leben in Germering – gewachsen, grün, vielseitig Trotz der Nähe zur Großstadt hat sich Germering seinen beschaulichen, fast dörflichen Charakter in vielen Bereichen bewahrt. Die Umgebung der Immobilie ist geprägt von gepflegten Einfamilienhäusern, Gärten und kleinen Betrieben – ruhig, angenehm und mit wenig Durchgangsverkehr. Im direkten Umfeld finden sich: Kindergärten, Schulen aller Jahrgangsstufen, zwei Gymnasien sowie ein vielfältiges Sport- und Kulturangebot Einkaufsmöglichkeiten, Apotheken, Ärztezentren und Cafés – alles binnen weniger Minuten erreichbar Naturflächen und Parks für Spaziergänge, Joggingrunden oder Familienausflüge Der nahegelegene Germeringer See bietet im Sommer eine echte Naherholungsqualität Ein Wohnort für alle Lebensphasen Ob als Rückzugsort für Berufstätige, als familiäres Zuhause mit Garten, als sichere Altersvorsorge oder flexibles Zwei-Parteien-Haus: Die Lage spricht unterschiedliche Lebensmodelle an – vereint durch den Wunsch nach Ruhe, Sicherheit und bester Erreichbarkeit. Fazit: Hier wohnt man stadtnah – aber nicht mittendrin. Die Immobilie bietet einen Alltag im Grünen, ohne auf urbanen Komfort oder Mobilität verzichten zu müssen. Wer nach einem Ort sucht, an dem sich München in Reichweite, aber nicht im Vorgarten befindet, ist hier genau richtig. # Sonstiges Buchwieser Immobilien steht für den Einsatz modernster, digitaler Vermarktungsmethoden und das Vertrauen auf traditionelle Werte. Nicht nur das Objekt, sondern auch der Mensch stehen im Mittelpunkt meiner Bemühungen. Ziel ist dabei stets der bestmögliche Vermarktungserfolg für Ihre Immobilie, individuell, mit vollem Einsatz und Fokus auf Qualität statt Quantität. Mit jahrelanger Erfahrung im Immobilienvertrieb sowie der WEG- und Mietverwaltung und einem belastbarem Netzwerk betreue ich Sie umfassend – auch über den Vertragsabschluss hinaus. Von der treffenden Handwerkerempfehlung bis zur Unterstützung in der Kommunikation mit Ihrer Hausverwaltung: Ich bin gerne für Sie da. Verlässlich. Klar. Kompetent. # Energie Energieausweis: Energieverbrauchsausweis Wesentliche Energieträger: Erdgas leicht Energieverbrauch: 77.12 kWh(m²*a) Energieeffizienzklasse: C Baujahr (gemäß Energieausweis): 1957 Letzte Modernisierung: 2010 Wesentliche Energieträger: Gas Anbieter-Objekt-ID: 161057