Описание

Zweifamilienhaus mit Entwicklungspotenzial in zentrumsnaher Lage von Kulmbach. Dieses Zweifamilienhaus aus dem Jahr 1953 befindet sich in attraktiver, zentrumsnaher Lage von Kulmbach und bietet insbesondere für Kapitalanleger oder Investoren interessante Perspektiven. Die Immobilie überzeugt durch eine solide Grundstruktur, großzügige Flächen sowie Potenzial für Modernisierungs- und Entwicklungsmöglichkeiten. Das Objekt ist derzeit vollvermietet und stellt somit eine interessante Anlage mit einer attraktiven Bruttorendite von ca. 7,53 % dar. Erhöhte AfA-Abschreibung – hochattraktives Steuersparmodell für Kapitalanleger Ein besonders interessanter Aspekt dieser Immobilie ist das außergewöhnliche Steuersparpotenzial: Während Bestandsimmobilien üblicherweise lediglich mit 2 % bis 2,5 % jährlich steuerlich abgeschrieben werden können, lässt sich bei diesem Objekt über ein qualifiziertes Restnutzungsdauergutachten (anerkannt durch BFH-Urteil vom 28.07.2021, IX R 25/19) eine erhöhte AfA-Abschreibung von bis zu 6 % pro Jahr realisieren. Daraus ergibt sich eine deutlich höhere steuerliche Absetzbarkeit und damit eine spürbare Reduzierung der jährlichen Steuerlast. In Kombination mit der starken Bruttorendite von ca. 7,53 % entsteht so ein hochattraktives Steuersparmodell – ein selten lukratives Gesamtpaket, das diese Kapitalanlage für renditebewusste Investoren besonders sinnvoll und nachhaltig planbar macht. Auf einem rund 610 m² großen Grundstück gelegen, verfügt das Wohnhaus über zwei Wohneinheiten mit insgesamt ca. 218 m² Wohnfläche. Das Objekt wurde bereits teilweise renoviert. So wurden unter anderem Böden erneuert sowie Wände und Flure modernisiert und frisch gestrichen. Gleichzeitig bietet die Immobilie weiterhin Potenzial für zusätzliche individuelle Modernisierungsmaßnahmen und persönliche Gestaltungsmöglichkeiten. Erdgeschoss – Nutz- und Gemeinschaftsflächen Das Erdgeschoss wird derzeit überwiegend als Gemeinschafts-, Lager- und Abstellfläche genutzt. Diese ca. 60 m² große Ebene bietet praktische Nutzflächen und eröffnet zugleich interessantes Ausbaupotenzial. Obergeschoss – vermietete Wohneinheiten Im Obergeschoss befinden sich beide bestehenden Wohnungen des Hauses. Die rechte Einheit verfügt über rund 72 m² Wohnfläche und umfasst drei Zimmer sowie Küche, Badezimmer und ein separates WC. Die linke Wohneinheit ist eine großzügige Maisonettewohnung mit ca. 131 m², die sich über Obergeschoss und Dachgeschoss erstreckt und mehrere flexibel nutzbare Zimmer, eine Küche sowie ein Badezimmer mit Eckbadewanne und Dusche bietet. Vom Obergeschoss aus gelangt man über den Innenhof direkt in den Gartenbereich, wodurch eine angenehme Verbindung zwischen Wohnbereich und Außenflächen entsteht. Das Dachgeschoss erweitert die Wohnung um zusätzliche Wohnräume und schafft einen separaten, ruhig gelegenen Rückzugsbereich. Hier befinden sich mehrere Zimmer, die sich ideal als Schlaf-, Kinder-, Gäste- oder Arbeitszimmer nutzen lassen. Die leicht verwinkelte Grundrissstruktur verleiht dieser Ebene einen individuellen Charakter und ermöglicht eine vielseitige Nutzung der Räume. Ein weiterer Raum eignet sich zudem hervorragend als Abstell- oder Hauswirtschaftsbereich, wodurch zusätzlicher Stauraum innerhalb der Wohnung geschaffen wird. Ergänzt wird das Angebot durch einen kleinen Innenhof mit Zugang zum ca. 285 m² großen Garten sowie den terrassenförmig angelegten Grünflächen am Fuße der Plassenburg mit idyllischem Weitblick und einem kleinen Freizeithäuschen. Modernisierungen Im Laufe der Jahre wurden verschiedene Maßnahmen durchgeführt. 2006 erfolgten unter anderem Erneuerungen an Elektroinstallation, Wasserleitungen, Böden, Haustür, Wohnungstüren, Fenstern sowie am Badezimmer. Außerdem wurde im gleichen Jahr eine neue Heizanlage installiert. Im Jahre 1995 wurden zudem Gauben und Dach überarbeitet. Eine Schornsteinsanierung erfolgte im Jahr 2020 sowie ein neuer Anstrich der Fassade im Jahr 2026. # Weitere Angaben - Verfügbar ab: nach Absprache - Objektzustand: vollständig renoviert - Qualität der Ausstattung: Standard - Bodenbelag: Dielen, Fliesen, Parkett, Laminat - Käuferprovision: 3,57% inkl. MwSt. - Provisionshinweis: keine Provision da Eigenbestand - Grundstücksfläche: ca. 610 m² - Balkon-/Terrassenfläche: ca. 30 m² - Gartenfläche: ca. 285 m² - Nutzfläche: ca. 260 m² # Lagebeschreibung Die Immobilie befindet sich in zentrumsnaher Lage von Kulmbach, einer traditionsreichen Stadt in Oberfranken, die für ihre hohe Lebensqualität, ihre historische Altstadt sowie ihre ausgezeichnete Infrastruktur bekannt ist. Die Umgebung ist geprägt von gewachsenen Wohnstrukturen, kurzen Wegen und der unmittelbaren Nähe zu zahlreichen Einrichtungen des täglichen Bedarfs. Einkaufsmöglichkeiten, Bäckereien, Ärzte, Apotheken sowie gastronomische Angebote sind in kurzer Distanz erreichbar. Auch Schulen, Kindergärten und weitere Bildungseinrichtungen befinden sich im näheren Umfeld und sind bequem erreichbar. Dadurch eignet sich die Lage sowohl für Eigennutzer als auch für Mieter unterschiedlichster Zielgruppen. Ein besonderer Standortvorteil ist die Nähe zur Plassenburg, dem Wahrzeichen der Stadt. Die historische Burganlage sowie die umliegenden Grünflächen bieten attraktive Möglichkeiten für Spaziergänge und Freizeitaktivitäten und verleihen der Umgebung einen besonderen Charakter. Gleichzeitig erreicht man die Kulmbacher Innenstadt mit ihrem vielfältigen Angebot an Geschäften, Cafés und kulturellen Einrichtungen in wenigen Minuten. Die Verkehrsanbindung ist ebenfalls sehr gut. Über die Bundesstraßen B85 und B289 bestehen schnelle Verbindungen in die umliegenden Städte wie Bayreuth, Bamberg oder Lichtenfels. Der Bahnhof Kulmbach ermöglicht zudem eine gute Anbindung an den regionalen Bahnverkehr. Insgesamt verbindet die Lage eine ruhige Wohnatmosphäre mit der Nähe zur Innenstadt und einem hohen Freizeitwert, wodurch sie sowohl für Bewohner als auch für Kapitalanleger attraktiv ist.Entfernungen: Flughafen 23,6 km Fernbahnhof 1,2 km Bus 1,2 km # Sonstiges Wir werden tätig auf der Grundlage unserer allgemeinen Geschäftsbedingungen, die auf unserer Homepage www.bernert-immobilien.com einsehbar sind. Irrtümer und technische Änderungen bleiben vorbehalten! Die Daten werden uns vom Eigentümer bereit gestellt, wir haften daher nicht für evtl. Fehler. # Energie - Energieausweis: Energiebedarfsausweis - Wesentliche Energieträger: Gas - Endenergiebedarf: 169 kWh/(m²*a) - Energieeffizienzklasse: F - Ausstellungsdatum: 26.06.2026 - Gültig bis: 27.06.2036 - Letzte Modernisierung: 2026 - Wesentliche Energieträger: Gas Anbieter-Objekt-ID: 947