Описание

Lage: 85653 Aying Die Immobilie befindet sich in zentraler Lage von Aying, einer attraktiven Gemeinde im südöstlichen Münchner Umland. Aying verbindet den ländlich geprägten, naturnahen Charakter des Münchner Voralpenlandes mit einer sehr guten Anbindung an die Landeshauptstadt München sowie die umliegenden Gemeinden. Durch die unmittelbare Nähe zu Höhenkirchen-Siegertsbrunn profitieren Bewohner zudem von der vielseitigen Infrastruktur der angrenzenden Gemeinden. Zahlreiche weitere Einkaufsmöglichkeiten, Dienstleister, gastronomische Angebote sowie Einrichtungen des täglichen Bedarfs sind schnell erreichbar und ergänzen das Angebot vor Ort in Aying ideal. Auch in Aying selbst ist die Nahversorgung bequem und vielseitig: Der EDEKA-Markt bietet eine umfassende Versorgung für den täglichen Bedarf. Ergänzt wird das Angebot durch eine Bäckerei, die St.-Andreas-Apotheke sowie verschiedene Cafés, Gasthäuser und Restaurants im Ort. Besonders hervorzuheben ist die gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Der Bahnhof Aying liegt im Ort und bietet Anschluss an die S-Bahn. Die Gemeinde wird über die S-Bahn-Strecke München-Giesing–Kreuzstraße angebunden und ermöglicht damit eine komfortable Verbindung in Richtung München. Ergänzt wird das Angebot durch den örtlichen Busverkehr. Auch für den Individualverkehr ist der Standort günstig gelegen: Über die Staatsstraßen und die nahegelegene A8 bestehen schnelle Verbindungen nach München, Rosenheim, Bad Tölz und Salzburg. Neben der guten Infrastruktur überzeugt Aying durch seine reizvolle Umgebung. Die Nähe zu Wiesen, Feldern und den weitläufigen Landschaften des Münchner Umlands bietet zahlreiche Möglichkeiten für Spaziergänge, Rad-, Reit- und Freizeitausflüge. Gleichzeitig profitieren Bewohner von der Nähe zur Metropolregion München und deren vielfältigen Arbeits-, Bildungs- und Freizeitangeboten. Die Lage vereint somit eine sehr gute Nahversorgung, kurze Wege zu Gastronomie und Dienstleistungen, eine attraktive Verkehrsanbindung sowie ein naturnahes und familienfreundliches Umfeld – ideal für alle, die die Vorzüge des Münchner Umlands mit einer guten Erreichbarkeit der Landeshauptstadt verbinden möchten. \-------------------------------------------------------------------------------- Objektbeschreibung: Dieses besondere Einfamilienhaus bietet eine gelungene Kombination aus komfortablem Wohnen, moderner Ausstattung und außergewöhnlichem Freizeitwert. Der durchdachte Grundriss, die großzügigen Außenbereiche und die unverbaubare Lage machen die Immobilie zu einem attraktiven Zuhause für Familien, Paare und alle, die das Besondere suchen. Beim Betreten des Hauses empfängt Sie ein einladender Eingangsbereich mit offener Garderobe. Der großzügige Wohn- und Essbereich mit integrierter Küche bildet das Herzstück des Erdgeschosses. Durch die offene Gestaltung entsteht ein helles und kommunikatives Wohnambiente. Von hier aus besteht ein direkter Zugang zur Terrasse und zum Garten, über vier Terrassentüreingänge. Ein Gästebad mit Dusche, Waschbecken, WC und zusätzlicher Terrassentür sowie der Technikraum mit Waschmaschinenanschluss vervollständigen das Erdgeschoss. Im Obergeschoss stehen drei vielseitig nutzbare Räume zur Verfügung. Das Schlafzimmer mit bodentiefem Fenster bietet eine angenehme Atmosphäre und viel Tageslicht. Das separate Arbeitszimmer eignet sich ideal für das Homeoffice. Ein weiteres Zimmer kann flexibel als Kinder-, Gäste- oder Hobbyzimmer genutzt werden. Das großzügige Tageslichtbad verfügt über eine Eckbadewanne, eine ebenerdige Dusche, zwei Waschbecken und ein WC. Ein echtes Highlight ist der private Wellness- und Freizeitbereich im Garten. Der beheizte Außenpool mit eigenem Wärmetauscher sorgt für Badespaß und Erholung direkt am eigenen zuhause. Ergänzend steht ein separates Saunahaus mit Ruheraum zur Verfügung – ideal, um nach einem langen Tag abzuschalten und die eigene Wellnessoase zu genießen. Die großzügige Terrasse mit überdachtem Außensitzplatz bietet viel Raum für gemütliche Stunden im Freien. Ein Gartenschuppen sowie ein separater Abstell- bzw. Werkraum schaffen zusätzlichen Stauraum für Gartengeräte, Fahrräder und Hobbybedarf. Auch die technische Ausstattung überzeugt: Das Haus verfügt über Fußbodenheizung in weiten Teilen der Wohnbereiche, 3-fach-verglaste Kunststofffenster mit Rollläden, teilweise elektrisch, sowie eine Klimaanlage im Obergeschoss. Die Böden sind mit Laminat und Fliesen ausgestattet. Errichtet wurde das Haus in Holzständerbauweise und im KfW-70-Standard. Die Wärmeversorgung erfolgt über Fernwärme aus einer Hackschnitzelanlage. Ein Wasserspeicher und Wärmetauscher sowie ein Glasfaserleerrohr im Technikraum sind ebenfalls vorhanden. Für Ihre Fahrzeuge steht ein großzügiges Doppelcarport mit über acht Metern Spannweite zur Verfügung. Die nicht unterkellerte Bauweise, eine Lärmschutzwand zur Straße und insbesondere die unverbaubare Lage runden das Angebot ab. Eine Immobilie mit besonderem Charakter und hohem Freizeitwert – hier verbinden sich komfortables Wohnen, Wellness und Erholung auf ideale Weise. \-------------------------------------------------------------------------------- Baujahr: 2013 \-------------------------------------------------------------------------------- Objekt-Nr.: 3/170 \-------------------------------------------------------------------------------- Grundstück: 505 m² \-------------------------------------------------------------------------------- Wohnfläche: 134,94 m² \-------------------------------------------------------------------------------- Energie & Bausubstanz: – Gebäudetyp:                                      Einfamilienhaus – Baujahr:                                             2013 – Art des Energieausweises:                 Energieverbrauchsausweis – Energieverbrauch:                                   62,2 kWh/(m²xa) – wesentlicher Energieträger:                Fernwärme – Energieeffizienzklasse:                       B – Gültigkeit:                                           03.09.2026 – 02.09.2036 \-------------------------------------------------------------------------------- Raumaufteilung: Erdgeschoss: – Eingangsbereich mit offener Garderobe – offener Wohn- und Essbereich mit Küche, inkl. Einbauküche, und Zugang zu Terrasse und Garten – Gästebad mit Dusche, Waschbecken, WC und Terrassentüre – Technikraum mit WM-Anschluss I. Obergeschoss: – Schlafzimmer mit bodentiefem Fenster – Arbeitszimmer – Kinder- oder Gästezimmer – Tageslichtbad mit Eckbadewanne, ebenerdiger Dusche, zwei Waschbecken und WC \-------------------------------------------------------------------------------- Ausstattung: – Laminat- und Fliesenböden – Saunahaus mit Ruheraum – beheizter Außenpool mit eigenem Wärmetauscher – Klimaanlage im I. OG – schöne, hochwertige Einbauküche – Fußbodenheizung (außer Schlafzimmer, Gästezimmer und Speis) – 3-fach-verglaste Kunststofffenster mit Rollläden, teilweise elektrisch \-------------------------------------------------------------------------------- Sonstiges: – Holzständerbauweise (Danwood/Träger) – KFW 70 Standard – Fernwärmeheizung (Hackschnitzelanlage, 3,4 CT je KW) – Wasserspeicher, Wärmetauscher sowie Glasfaserleerrohr im Technikraum – großes Doppelcarport mit über 8 Meter Spannweite – Gartenschuppen – Abstellraum (Werkraum) – Terrasse mit Außensitzplatz, überdacht – nicht unterkellert – Lärmschutzwand zur Straße – unverbaubare Lage \-------------------------------------------------------------------------------- Kaufpreis:    € 1.190.000,00 \-------------------------------------------------------------------------------- Vertragskosten: Etwa 2 % Notar- und Grundbuchkosten, sowie 3,5 % Grunderwerbsteuer. \-------------------------------------------------------------------------------- Maklerlohn: beträgt 3,57 % des tatsächlichen Kaufpreises inkl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer. Besichtigung: ist nur nach vorheriger Anmeldung über unser Büro und in unserer Begleitung möglich. Alle Objektdaten beruhen auf Angaben des Verkäufers. Für deren Richtigkeit kann keine Haftung übernommen werden. Diese Offerte ist freibleibend. Irrtum und Preisänderungen bleiben ausdrücklich vorbehalten.