Описание

wei benachbarte Wohn- und Geschäftshäuser in Essen-Altendorf, direkt an der Altendorfer Straße (B 231), Straßenbahnhaltestelle vor der Tür. Verkauf nur zusammen, provisionsfrei vom Eigentümer. FLÄCHEN Grundstück 1.103 m² · vermietbar 1.155,71 m² Wohnfläche 701,91 m² (11 WE): Nr. 262 344,41 m², Nr. 264 357,50 m² Gewerbefläche 453,80 m² (2 Läden): Nr. 262 103,80 m², Nr. 264 350,00 m² Dazu rd. 276 m² Keller-/Lagerfläche und 14 Garagen Baujahr 1955, Massivbau, voll unterkellert, DG nicht ausgebaut MIETAUFSTELLUNG NR. 262 (Stand 09/2026) 1. OG li · 2,5 Zi · 58,23 m² · 550 € (verm. 03/2026) 1. OG re · 2,5 Zi · 56,82 m² · 550 € (ab 01.10.2026) 2. OG li · 2,5 Zi · 56,89 m² · 400 € 2. OG re · 2,5 Zi · 57,58 m² · leer, Zielmiete 475 € 3. OG li · 2,5 Zi · 56,69 m² · in Renovierung, Zielmiete 426 € 3. OG re · 2,5 Zi · 58,20 m² · 700 € (verm. 06/2026) EG re Ladenlokal · 51,90 m² · 657,80 € zzgl. USt Garagenhof, 7 Garagen · 435 € Summe: 3.292,80 € IST / 4.193,80 € SOLL MIETAUFSTELLUNG NR. 264 (Stand 09/2026) 1. OG li · 1,5 Zi · 29,61 m² · 350 € 1. OG re · 3,5 Zi · 88,79 m² · 950 € (verm. 04/2026) 2. OG li · 2,5 Zi · 70,04 m² · 348 € 2. OG re · 2,5 Zi · 50,06 m² · leer, Zielmiete 400 € 3. OG ganze Etage · 4 Zi · 119,00 m² · 600 € Ladenlokal 401,90 m² (inkl. EG li Nr. 262), Möbelhandel seit 10/2023 · 2.300 € zzgl. USt 7 Garagen im UG · 360 € Summe: 4.908,00 € IST / 5.308,00 € SOLL MIETEINNAHMEN UND RENDITE Nettokaltmiete IST: 8.200,80 €/Monat = 98.409,60 €/Jahr Nettokaltmiete SOLL: 9.501,80 €/Monat = 114.021,60 €/Jahr Kaufpreis 1.653.000 € = Faktor 16,8 IST / 14,5 SOLL Bruttoanfangsrendite 6,0 % IST / 6,9 % SOLL · 1.430 €/m² Vermietet: 8 von 11 Wohnungen, beide Läden, alle 14 Garagen POTENZIAL Zwei Bestandsmieten liegen bei 4,97 und 5,04 €/m², deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete; die Neuvermietungen 2025/2026 im selben Haus wurden zwischen 9,45 und 12,03 €/m² abgeschlossen. Der Jahresrohertrag stieg seit dem Erwerb von 82.325 € (Gutachten 01/2022) auf 98.410 €, also um 20 %. ZUSTAND Wohnungen und Ladenlokale werden seit dem Erwerb sukzessive saniert: bei jedem Mieterwechsel Böden, Wände und Elektrik erneuert, Bäder Zug um Zug modernisiert, zuletzt 2024 bis 2026. Das rechte Ladenlokal Nr. 262 wurde 2025 vollständig renoviert (Feinsteinzeug, Wände, Decke, neue Schaufensterfront). Putzfassaden gestrichen, Satteldächer mit Ziegeleindeckung, durchgehend Kunststofffenster mit Isolierverglasung. Nr. 262 Gaszentralheizung (Wärmeerzeuger 2010), Nr. 264 Gasetagenheizungen. Gutachten 2022: kein Instandhaltungsrückstau. Zwei leerstehende Wohnungen sind noch zu sanieren. LAGE Hauptgeschäftsstraße des Stadtteils, gegenüber das City-Center Altendorf mit Vollsortimenter, Discountern, Drogerie und Apotheke; Ärzte, Kitas und Schulen fußläufig. Östlich Krupp-Park und ThyssenKrupp-Quartier, nördlich entsteht das Neubauquartier Essen 51 mit rund 1.700 Wohnungen. Universität 1,5 km, Innenstadt 2 km. ÖPNV Haltestelle Helenenstraße unmittelbar vor dem Haus, zentraler Umsteigeknoten des Stadtteils. Vier Straßenbahnlinien (Stand Netzumstellung 14.06.2026): 101 Bergeborbeck Bf – Borbeck – Innenstadt – Rellinghausen 103 Wertstraße – Rathaus Essen – Essen Hbf 105 Frintrop – Rathaus Essen – Hollestraße 106 Altenessen Bf – Essen Hbf – Rüttenscheid – Helenenstraße Dazu Nachtexpresse NE11, NE12, NE14. Hauptbahnhof ohne Umstieg. Bahnhof Essen West (800 m) mit S1, S3 und S9. A 40 über die Anschlussstelle Essen-Frohnhausen. ENERGIEAUSWEIS (§ 87 GEG) Nr. 262: Bedarfsausweis, 128,0 kWh/(m²·a), Klasse D, Erdgas, Bj. 1955, gültig bis 13.06.2031 Nr. 264: Bedarfsausweis, 164,5 kWh/(m²·a), Klasse F, Erdgas/Strom, Bj. 1955, gültig bis 14.06.2031 Übergabe lastenfrei, keine Baulasten, keine Altlasten, kein Denkmalschutz. Gutachten Dr. Netzel 2022 je Haus, Grundbuchauszüge 09/2026, Mietverträge und Flächenberechnungen liegen vor; Datenraum nach Vertraulichkeitserklärung. Kaufpreis zzgl. Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch. Irrtum und Zwischenverkauf vorbehalten.