Beschreibung

In absolut ruhiger Bestlage von Bad Abbach, präsentiert sich diese außergewöhnliche Design-Villa als stilvolles Refugium für höchste Wohnansprüche. Auf einem 1297 m² großen, liebevoll gestalteten Grundstück vereinen sich rund 363 m² Wohnfläche, architektonische Eleganz und technische Raffinesse zu einem Wohnkonzept der Extraklasse. Das Herzstück des Hauses bildet der großzügige, offen konzipierte Wohn- und Essbereich mit edlem Granitboden, durchdachtem Lichtkonzept und stilprägendem Kaminofen mit Naturstein. Großzügige Fensterflächen mit elektrischen Rollos eröffnen den Blick ins Grüne und schaffen einen fließenden Übergang zur sonnigen Terrasse und in den parkähnlich angelegten Garten. Die hochwertige Einbauküche mit massiver Granitplatte und moderner Geräteausstattung erfüllt selbst höchste kulinarische Ansprüche. Ein architektonisches Highlight ist der lichtdurchflutete Wintergarten mit eleganten Raffstores und freischwebender Glastreppe, die auf eine stilvolle Galerie führt – ein inspirierender Ort mit beeindruckender Raumwirkung. Der private Rückzugsbereich im Obergeschoss überzeugt mit integrierter Ankleide und einem außergewöhnlichen Wellnessbad: freistehende Designer-Badewanne mit LED-Sternenhimmel, großzügige Dampf-Dusche mit Massagefunktion, Sauna sowie exklusive Materialien schaffen eine Atmosphäre wie in einem Boutique-Hotel. Das Untergeschoss eröffnet vielseitige Nutzungsmöglichkeiten. Der separate Einliegerbereich mit eigenem Eingang, Bad und Terrasse eignet sich ideal für Gäste, Familie oder als repräsentativer Homeoffice-Bereich. Ein stilvoll temperierter Weinkeller bietet den passenden Rahmen für anspruchsvolle Genießer. Der von einem Landschaftsarchitekten gestaltete Garten begeistert mit ausgewähltem Pflanzenbestand, mehreren geschützten Terrassenbereichen und einem harmonisch integrierten Gartenhaus. Privatsphäre und Ästhetik stehen hier im Einklang. Moderne Haustechnik (Gasbrennwertheizung mit Solaranlage, Baujahr 2018), Fußbodenheizung auf allen Ebenen, elektrische Rollläden zeitgesteuert, hochwertige Holz-Kunststoff-Fenster sowie eine Doppelgarage unterstreichen den hohen Qualitätsanspruch dieser besonderen Immobilie. Ein Anwesen für Menschen, die Architektur, Großzügigkeit und diskreten Luxus zu schätzen wissen. # Ausstattung Eine sorgsam zusammengestellte Auswahl an exklusiven Ausstattungsdetails bietet den passenden Rahmen für diese hoch repräsentative Villa, die auch höchsten Ansprüchen gerecht wird: - Sehr stylische, moderne Villa - Luxuriöse Ausstattung - Bodentiefe Fenster mit 2-fach Isolierverglasung, elektrische Rollos mit automatischer Zeitsteuerung - Lichtdurchflutete Räume - Großzügiger Wohnraum mit ca. 52 m² - Fußbodenheizung - 1 großes Master-Badezimmer mit Luxus-Badewanne, Dampf-Dusche, Sauna und WC - Hochwertige Premium-Küche, mit E-Geräten, Granit-Arbeitsplatte - Hauswirtschaftsraum mit Wäscheabwurf - automatisierte Raumbelüftung - Garage mit Elektrotor für 4 PKWs, 2 Außenstellplätze - Weinkeller - insgesamt 5 Terrassen - hochwertige Bodenbeläge aus Granit und Teppich - Photovoltaik 11,9 kWh, Speicher 7,6 kWh - Gasheizung aus 2018 - Solaranlage zur Warmwasseraufbereitung # Weitere Angaben - Garagen/Stellplätze: 6 - Verfügbar ab: 2026-10-01 - Objektzustand: gepflegt - Bodenbelag: Fliesen, Granit, Teppich - Käuferprovision: Die Maklercourtage beträgt 3,57% inklusive MwSt - Grundstücksfläche: ca. 1297 m² - Nutzfläche: ca. 146 m² # Lagebeschreibung Bad Abbach ist ein idyllischer Ort im niederbayerischen Landkreis Kelheim und liegt etwa 10 Kilometer südwestlich von Regensburg. Die Stadt zeichnet sich durch ihre ruhige und zugleich verkehrsgünstige Lage aus und bietet eine hohe Lebensqualität. Umgeben von malerischer Natur und nah an der Donau, ist Bad Abbach ein beliebter Wohnort für Familien sowie Ruhesuchende. Der Kurort hat eine lange Tradition und ist bekannt für seine Thermalbäder und Gesundheitsangebote, gepaart mit einer ausgezeichneten Infrastruktur. Die Villa befindet sich in einem ruhigen, familienfreundlichen Wohngebiet mit gepflegten Einfamilienhäusern. Der nächste Supermarkt ist nur 850 Meter entfernt und damit bequem in wenigen Minuten erreichbar. Eine Grundschule liegt ca. 900 Meter entfernt, während ein Kindergarten circa 1,2 Kilometer entfernt ist. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist hervorragend; die nächste Bushaltestelle ist lediglich 600 Meter entfernt. Für Pendler ist die Autobahnanschlussstelle der A93 (Regensburg-München) in knapp 5 Minuten mit dem Auto erreichbar. Freizeitmöglichkeiten befinden sich in unmittelbarer Umgebung: Der Kurpark mit seinen weitläufigen Grünflächen liegt etwa 1,4 Kilometer entfernt. Für Sportliebhaber bietet das Donaubad Kelheim, etwa 9 Kilometer entfernt, Badespaß und Erholung. Die historische Altstadt von Regensburg erreicht man in etwa 15 Autominuten. Die Mischung aus ruhiger Lage, Nähe zur Natur und moderner Infrastruktur macht diesen Stadtteil besonders attraktiv. # Sonstiges Wir freuen uns sehr, Ihnen diese hoch exklusive Villa anbieten zu können. Die Maklerprovision beträgt 3,57% des beurkundeten Kaufpreises inkl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer. Der Provisionsansspruch entsteht und wird mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages/Beurkundung fällig. Gerne vereinbaren wir einen Besichtigungstermin mit Ihnen. Bitte verwenden Sie vorab unsere 360 Grad Begehung! Weitere Informationen erhalten Sie bei der Besichtigung. Wichtiger Hinweis: Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass nur Anfragen mit Adresse und korrekter Telefonnummer bearbeitet werden können. Sollten Sie noch keinen Kapitalnachweis oder eine Finanzierungsbestätigung haben, stehen wir Ihnen mit unseren Kooperationspartnern für Immobilienfinanzierungen gerne hilfreich zur Seite! "Ein Herz für Ihr Objekt" # Energie - Energieausweis: Energieverbrauchsausweis - Wesentliche Energieträger: Gas - Energieverbrauch: 62 kWh/(m²*a) - Energieeffizienzklasse: B - Ausstellungsdatum: 08.03.2026 - Gültig bis: 2036-03-07 - Baujahr (gemäß Energieausweis): 2000 - Letzte Modernisierung: 2018 - Heizungsart: Fußbodenheizung - Wesentliche Energieträger: Gas, Solarenergie Anbieter-Objekt-ID: 196