Beschreibung

Diese stilvolle Doppelhaushälfte in Pullach im Isartal vereint großzügiges Wohnen, durchdachte Architektur und ein hohes Maß an Privatsphäre in begehrter Lage im Münchner Süden. Trotz der Bauweise als Doppelhaushälfte vermittelt die Immobilie das Wohngefühl eines Einfamilienhauses. Die klare Grundrissstruktur sowie der eingewachsene Garten schaffen eine angenehme Distanz zur Nachbarschaft und unterstreichen den ruhigen, privaten Charakter. Der offen gestaltete Wohn- und Essbereich bildet das Herzstück des Hauses und überzeugt durch seine Großzügigkeit sowie helle, lichtdurchflutete Räume. Große Fensterflächen sorgen für fließende Übergänge zum Außenbereich. Ein besonderes Highlight ist der stilvolle Kamin, der in den Wintermonaten für eine angenehme Wärme sorgt und dem Wohnbereich eine besonders wohnliche und atmosphärische Note verleiht. Der lichtdurchflutete Wintergarten mit Südausrichtung schafft einen ganzjährig nutzbaren Wohnbereich und erweitert den Blick in den Garten auf besonders angenehme Weise. Der sonnige Garten sowie der Balkon bieten ideale Voraussetzungen für entspannte Stunden im Freien und ergänzen das Wohnkonzept auf harmonische Weise. Das vollständig ausgebaute Untergeschoss eröffnet zusätzliche, vielseitige Nutzungsmöglichkeiten - sei es als Hobbybereich, Gästeebene oder Homeoffice. • 6,5 Zimmer mit durchdachter, familienfreundlicher Aufteilung • Drei Badezimmer • Großzügiger, offen gestalteter Wohn- und Essbereich • Südlich ausgerichteter Garten mit hoher Privatsphäre • Balkon mit Blick ins Grüne • Ruhige Straßenlage in gewachsener Umgebung • Fußbodenheizung im Erdgeschoss • Gute Dämmung im Dachgeschoss (Außenisolierung) • Gaßheizung neu in 2023 verbaut • Anschlussmöglichkeit an das Geothermie-Netz Pullach • Übergroße Garage sowie zwei Außenstellplätze zzgl. 70.000 € zum Kaufpreis # Weitere Angaben - Garagen/Stellplätze: 3 - Bodenbelag: Parkett - Käuferprovision: 3.57 % inkl. gesetzl. MwSt. - Provisionshinweis: Kommt auf Grundlage unserer Maklerleistung ein Kaufvertrag über das Objekt zustande, ist der Kunde verpflichtet, eine Maklercourtage in Höhe von 3,57 % einschließlich der gesetzlichen Umsatzsteuer zu zahlen. - Gesamtfläche: ca. 259 m² - Grundstücksfläche: ca. 430 m² - Nutzfläche: ca. 83,03 m² # Lagebeschreibung Die Immobilie befindet sich in ruhiger und begehrter Wohnlage von Pullach im Isartal, einer der exklusivsten und zugleich naturnahesten Gemeinden im südlichen Münchner Umland. Die Richard-Wagner-Straße zeichnet sich durch eine gewachsene, überwiegend von Einfamilien- und Doppelhäusern geprägte Nachbarschaft aus und bietet eine angenehm ruhige Wohnatmosphäre mit hohem Maß an Privatsphäre. Die naturnahe Lage wird insbesondere durch die Nähe zum Isarhochufer sowie zum Forstenrieder Park unterstrichen. Beide Naherholungsgebiete sind in wenigen Minuten erreichbar und bieten vielfältige Möglichkeiten für Spaziergänge, sportliche Aktivitäten und Erholung im Grünen. Gleichzeitig überzeugt die Lage durch eine sehr gute Verkehrsanbindung: Die S-Bahn-Station Pullach (S7) ist in wenigen Minuten erreichbar und bietet eine direkte Verbindung in die Münchner Innenstadt, die in ca. 20 Minuten erreicht werden kann. Ergänzend stehen Busverbindungen in der Umgebung zur Verfügung. Auch mit dem Auto ist eine schnelle Anbindung gewährleistet: Über die nahegelegene Bundesstraße B11 sowie die Autobahn A95 gelangen Sie zügig in Richtung Garmisch-Partenkirchen sowie zu den oberbayerischen Seen, darunter der Starnberger See. Der Ortskern von Pullach mit Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, Restaurants sowie Cafés ist gut erreichbar und bietet eine hohe Versorgungsqualität im Alltag. Darüber hinaus verfügt Pullach über ein breites Angebot an Bildungs- und Betreuungseinrichtungen, darunter Kindergärten, eine Grundschule sowie weiterführende Schulen in der Umgebung, was die Lage insbesondere für Familien äußerst attraktiv macht. Die Kombination aus ruhiger Wohnlage, naturnahem Umfeld und gleichzeitig hervorragender Anbindung macht diese Adresse zu einer der gefragtesten Wohnlagen im Münchner Süden. # Energie - Energieausweis: Energieverbrauchsausweis - Energieverbrauch: 91.03 kWh/(m²*a) - Energieeffizienzklasse: C - Ausstellungsdatum: 29.08.2025 - Baujahr (gemäß Energieausweis): 2004 - Letzte Modernisierung: 2023 - Heizungsart: Fußbodenheizung, Zentralheizung - Wesentliche Energieträger: Gas Anbieter-Objekt-ID: I-048GVP-W-048GVP