Beschreibung

Objektnr: 1071228 Bei dem angebotenen Objekt handelt es sich um ein charaktervolles Mehrfamilienhaus in Massivbauweise mit Vordergebäude, Rückgebäude samt Werkstatt sowie Garagenanlage mit Einzelgaragen auf einem ca. 790 m² großen Grundstück in gefragter Lage von München-Haidhausen. Das genaue Baujahr des Vordergebäudes ist nicht bekannt; nach den vorliegenden Informationen wird von einer Errichtung ca. um 1909 ausgegangen. Ab dem Jahr 1918 erfolgten zudem diverse An- und Umbauten. Das Rückgebäude stammt im Erdgeschoss vermutlich ebenfalls aus der Zeit um 1909. Das Vordergebäude umfasst Erdgeschoss, vier Obergeschosse sowie einen Speicher und ist vollunterkellert; insgesamt stehen 17 Wohneinheiten mit einer gesamten Wohnfläche von ca. 1.171,55 m², einer Gesamtfläche inklusive Nutz- und Nebenflächen von ca. 1.967,22 m² sowie insgesamt 47 Zimmern zur Verfügung. Das Anwesen befindet sich in einem gepflegten, jedoch in Teilen baujahrestypischen Zustand und verbindet den klassischen Altbaucharakter mit einer seltenen Investmentperspektive in innerstädtischer Lage. Für das Gebäude besteht Einzel- und Ensembleschutz; in der Denkmalliste ist es als Mietshaus, viergeschossiger Satteldachbau in deutscher Renaissance mit schlichter Fassade und Schweifgiebel um ca. 1900 geführt. Damit sind die Vorgaben des Denkmalschutzes bei künftigen Maßnahmen zu beachten. Das Grundstück liegt zudem innerhalb des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 1707 im Allgemeinen Wohngebiet. Laut vorliegender Einschätzung erscheint eine Nachverdichtung im Hinterhof mit bis zu 10 zusätzlichen Wohneinheiten grundsätzlich denkbar; dies stellt jedoch ausdrücklich keine rechtssichere Auskunft dar und bedarf einer gesonderten technischen, tatsächlichen und öffentlich-rechtlichen Prüfung sowie insbesondere einer verbindlichen Klärung über eine Bauvoranfrage. Die Wärme- und Warmwasserversorgung erfolgt dezentral und je Einheit unterschiedlich; nach den vorliegenden Unterlagen sind insbesondere Gas-Kombithermen, Gas-Durchlauferhitzer, Gas-Einzelraumheizer, Nachtspeicheröfen sowie vereinzelt Einzelöfen vorhanden. Viele Wohnungen verfügen über einen eigenen Gaszähler; zudem sind Kabel, eine Glasfaseranbindung bis zur Verteilung sowie eine RWA-Anlage vorhanden. Die Gebäudesubstanz wurde nach Angaben des Auftraggebers in verschiedenen Bereichen bereits instand gehalten bzw. modernisiert, unter anderem durch Dacharbeiten am Haupthaus, eine überarbeitete Straßenfassade, erneuerte Garagendächer, 2-fach isolierverglaste Fenster, eine Glasfaseranbindung, die Restaurierung des Glasdachs sowie die teilweise Erneuerung von Heizungen und Elektrik innerhalb der Wohnungen. Gleichzeitig besteht in Teilbereichen weiterer Renovierungs-, Sanierungs- und Modernisierungsbedarf, insbesondere an hofseitigen Fassadenbereichen, Balkonen, Tor- und Hofsituation, im Keller, im Dachgeschoss sowie bei Teilen der technischen Installationen. Gerade diese Kombination aus gepflegtem Bestand, teilweise bereits erfolgten Maßnahmen und weiterem Entwicklungsspielraum macht die Immobilie aus Investorensicht besonders interessant. Besonders hervorzuheben ist die wirtschaftliche Perspektive des Objekts. Die Immobilie ist aktuell überwiegend mit Pauschalmieten vermietet und erzielt derzeit Gesamteinnahmen von ca. 163.871€ p. a.; die derzeitigen Nettokaltmieten belaufen sich auf rund 137.964 € p. a. Wird das aktuell eigengenutzte Potenzial in Form von Eigenbedarfswohnungen, Garagen und Lagerflächen zu aktuellen Mieten vermietet, ergibt sich ein kalkulatorisches Jahresnettomietvolumen von ca. 181.312 € p. a. Bei kurzfristiger Ausschöpfung eines Erhöhungspotenzials von rund 15 % liegt das Mietniveau bei ca. 195.472€ p. a.. Das darüber hinaus dargestellte marktübliche Mietpotenzial der Gesamtimmobilie beträgt ca. 281.497 € p. a. und unterstreicht das erhebliche Entwicklungs- und Wertsteigerungspotenzial des Ensembles. Für Investoren eröffnet sich damit nicht nur ein klassischer Bestandsansatz mit laufenden Mieteinnahmen, sondern auch eine sehr spannende Kombination aus Mietentwicklungsfähigkeit, Optimierung einzelner Einheiten und möglichem baulichem Erweiterungspotenzial im Rahmen der jeweiligen Genehmigungsfähigkeit. Aufgrund von Denkmalschutz ist kein Energieausweis erforderlich. # Ausstattung + Charaktervolles Denkmalschutz-Ensemble mit weiterem Modernisierungs- und Entwicklungspotenzial + Attraktives Ertragspotenzial: IST-JNKM ca. 137.964€ p. a., Vollvermietung ca. 181.312€ p. a., kurzfristiges Potenzial ca. 195.472 € p. a., Marktpotenzial ca. 281.497€ p. a. + Gefragte Mikrolage in München-Haidhausen, nur ca. 400 m zum Ostbahnhof + Zusätzliches Entwicklungspotenzial im Hinterhof – vorbehaltlich gesonderter technisch, tatsächlich und öffentlich-rechtlicher Prüfung + Solide Bestandsimmobilie mit 17 Wohneinheiten, Rückgebäude, Garagen & Lagerräumen # Weitere Angaben - Verfügbar ab: nach Absprache - Objektzustand: gepflegt - Qualität der Ausstattung: Standard - Kaufpreis pro m²: 7.511,41 € - Käuferprovision: Käufer-Provision: 4,76 % inkl. MwSt., sofern der Verkaufspreis über 83.000,00 € liegt. Die Provision ist mit Beurkundung des Kaufvertrages fällig. Liegt der Verkaufspreis dagegen bei/unter 83.000,00 €, ist die fest vereinbarte Mindestprovision i.H.v. mind. 5.950,00 € inkl. MwSt. mit Kaufvertragsbeurkundung fällig. - Gesamtfläche: ca. 1171,55 m² - Grundstücksfläche: ca. 790 m² # Lagebeschreibung Die Liegenschaft befindet sich im Stadtteil Haidhausen, einem der begehrtesten und wertstabilsten innerstädtischen Wohnstandorte der Landeshauptstadt. Haidhausen wird von der Landeshauptstadt München als Teil des Stadtbezirks Au-Haidhausen beschrieben, dessen gewachsene Mischung aus Wohn- und Gewerbenutzung sowie urbane Entwicklung den Stadtteil seit Jahren prägen. Zugleich wird Haidhausen auf städtischen und touristischen Informationsseiten als gefragtes, gewachsenes und atmosphärisch starkes Wohnviertel mit hoher Aufenthaltsqualität, kleinteiligen Straßenzügen, grünen Innenhöfen und sehr guter Infrastruktur dargestellt. Genau diese Mischung aus urbanem Leben, Altbaucharme, guter Nahversorgung und hervorragender Erreichbarkeit ist ein wesentliches Argument für Kapitalanleger, da sie sowohl die Vermietbarkeit als auch die langfristige Wertstabilität eines Wohninvestments stützt. Die Mikrolage ist als sehr gut einzustufen. Der Ostbahnhof als einer der wichtigsten Münchner Verkehrsknotenpunkte liegt nur ca. 0,5 km entfernt und ist in rund 4 Gehminuten erreichbar. Von dort besteht Anschluss an S-Bahn, U-Bahn, Regional- und Fernverkehr sowie zahlreiche Bus- und Tramverbindungen. Die Münchner Innenstadt mit dem Marienplatz ist über den Ostbahnhof in nur ca. 5 Minuten Fahrzeit per Direktverbindung erreichbar; bezogen auf das Objekt ergibt sich damit eine Distanz von rund 3,5 km bzw. eine Gesamtfahrzeit von etwa 10 Minuten inklusive Fußweg. Auch die überregionale Verkehrsanbindung ist stark: Die Anbindung an die östlichen Ausfallachsen und damit an die A94 ist aufgrund der Lage nahe Ostbahnhof und Steinhausen in wenigen Fahrminuten erreichbar, was die Adresse auch für Pendler und beruflich mobile Mieter interessant macht. Auch die Nahversorgung ist für eine innerstädtische Wohnlage ausgesprochen attraktiv. Einkaufsmöglichkeiten sind in ausreichender Anzahl vorhanden und gut erreichbar; die Umgebung ist überwiegend wohnwirtschaftlich sowie teilweise gewerblich geprägt. Kindertageseinrichtungen und eine Grundschule sind fußläufig erreichbar; zusätzlich befindet sich sogar ein Kindergarten in der Breisacher Straße selbst. Medizinische Versorgung ist im direkten Umfeld vorhanden, da sich entlang der Breisacher Straße und in den benachbarten Straßenzügen verschiedene Arztpraxen und gesundheitsnahe Nutzungen befinden. Für den täglichen Bedarf, kurze Wege und eine hohe Alltagsqualität spricht damit die sehr dichte und funktionierende Infrastruktur des Quartiers. Der Hypopark liegt nur rund 0,2 km nördlich des Objekts und bietet zusätzliche Naherholung; zugleich erhöht die Lage im Umfeld des Ostbahnhofs den Freizeitwert nochmals durch die schnelle Erreichbarkeit von Isar, Innenstadt, Kultur-, Gastronomie- und Einzelhandelsangeboten. Für Investoren ist das besonders relevant, weil genau diese Verbindung aus Mikrolage, Infrastruktur, ÖPNV-Nähe und Freizeitwert zu den tragenden Faktoren für nachhaltige Nachfrage und Mietentwicklung in München zählt. # Sonstiges Vereinbaren Sie noch heute einen Besichtigungstermin! _____________________________________________________ Alle Angaben sind ohne Gewähr und basieren ausschließlich auf Informationen, die uns von unserem Auftraggeber zur Verfügung gestellt wurden. Wir übernehmen keine Gewähr für die Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität der Angaben. # Energie - Baujahr (gemäß Energieausweis): 1909 Anbieter-Objekt-ID: 173ef97ffb