Description

Eine Villa mit Charakter. Diese Stadtvilla ist kein Haus von der Stange: symmetrische Putzfassade, klassisches Walmdach mit Kamin, ein Vordach auf zwei schlanken Säulen und Sprossenfenster zur Straße, dazu ein dunkles Metallgeländer am Balkon. Details, die man heute kaum noch baut, und die aus diesem Haus eine echte Liebhaberimmobilie machen. Drei eigenständige Eingänge waren von Anfang an ins Gebäudekonzept eingeplant, keine nachträgliche Lösung. Links und rechts wurden die Räumlichkeiten bislang gewerblich genutzt, sie lassen sich bei Bedarf zu Wohnraum umwidmen. So entstehen mehrere Wohnwelten unter einem Dach: perfekt für Familien, die zusammen und doch für sich leben wollen. Der Wohnbereich umfasst aktuell rund 280 m². Mit den beiden gewerblich genutzten Räumlichkeiten links und rechts vom Eingang bietet sich viel Gestaltungsspielraum bei der Raumaufteilung: Homeoffice, Rückzugszimmer oder eine zweite, eigenständige Wohnung mit eigenem Zugang lassen sich hier bei Bedarf und ohne großen Aufwand umsetzen. Innen: Fischgrätparkett aus Eiche, eine Wohnküche zum Verlieben, zwei Wohnbereiche für jede Stimmung, ein Wellnessbad mit freistehender Wanne und eigener Sauna. Dazu kommen großzügige Raumhöhen, die den besonderen Charakter des Hauses zusätzlich unterstreichen: ca. 2,85 m im Erdgeschoss und ca. 2,50 m im Dachgeschoss sorgen für ein angenehm offenes und großzügiges Raumgefühl. Draußen wird der Garten zum zweiten Wohnzimmer: überdachte Loggia zum Sitzen und Grillen, eine große Rasenfläche zum Spielen und Entspannen, umgeben von hohen Hecken, die für Ruhe und Privatsphäre sorgen. Für Familien und Mehrgenerationenhaushalte mit Sinn für Architektur und Lust auf ein Zuhause mit Geschichte. # Ausstattung Individuelle Ausstattungsmerkmale: - 2 Balkone - Fischgrehten Parkett - Wäscheabwurfschacht - Integrierte - Staubsaugeranlage - Kamin - gute Infrastruktur - elektrische Rolläden - Eingezäuntes Grundstück - pflegeleicht angelegter Garten Baustil: Klassische Stadtvilla, Baujahr 2005. Dach: Walmdach mit Kamin, dunkle Tondachziegel. Fassade: Symmetrische Putzfassade mit Sprossenfenstern. Eingang: Vordach auf zwei schlanken Säulen, dunkles Metallgeländer am Balkon. Balkone: Zwei Balkone, einer davon vom Schlafzimmer mit begehbarer Ankleide erreichbar. Böden: Natur-Schiefer-Fliesen im Eingangsbereich, durchgängiges Eichen-Fischgrätparkett im Wohn- und Schlafbereich. Wohnbereich: Schwebetür als Raumteiler zwischen Wohn- und Esszimmer, Kaminofen wandbündig in eigener Designecke integriert. Küche: Offene Wohnküche mit großer Insel, Gasfeld, Dunstabzug, hochwertigen Einbaugeräten. Bad: Freistehende Wanne, ebenerdige Dusche (Naturschiefer mit Regenbrause), Sauna, Doppelwaschtisch und Design-Heizkörper sowie weiteres Duschbad im OG. Gäste-WC im EG. Fußbodenheizung im Fliesenbereich EG, Flur und Küche Keller: Beheizter Kellerraum mit Fenster, über eigene Eingangstür von außen begehbar. Technik: Integrierte Zentralstaubsauganlage, Wäscheabwurfschacht, Lichtspots verbaut im gesamten Haus. Garten: Umzäunt und blickgeschützt, gepflegter Rasen, überdachte Terrasse mit Säulen-Loggia, integrierte Outdoor-Grillküche, Platz für Loungemöbel und Sonnenliegen. Parken: Garage mit elektrischem Tor und eigener Tür zum Garten, drei weitere Stellplätze, Ladestation für E-Auto. Heizung: Zentralheizung, Energieträger Gas. Energieausweis aus der Zeit vor der Nutzungsänderung liegt vor (Klasse C, 90 kWh/(m²·a)), wird vor Vermarktungsstart aktualisiert. Besonderheit: Räumlichkeiten links und rechts der drei Eingänge aktuell gewerblich genutzt, bei Bedarf zu Wohnraum umwidmbar. Die Raumaufteilung ermöglicht bei Bedarf eine zweite, eigenständige Wohnung mit eigenem Zugang. # Weitere Angaben - Garagen/Stellplätze: 4 - Objektzustand: gepflegt - Qualität der Ausstattung: Luxus - Käuferprovision: 3,57 % inkl. gesetzl. MwSt. - Grundstücksfläche: ca. 583 m² - Balkon-/Terrassenfläche: ca. 25 m² - Nutzfläche: ca. 115 m² # Lagebeschreibung Bildung: Erich-Kästner-Grundschule in unter 3 Gehminuten, Johann-Wolfgang-von-Goethe-Schule (weiterführend) in 5 Gehminuten. Katholischer Kindergarten Marien in 7 Gehminuten, weitere Kitas in 9 Gehminuten beziehungsweise 4 Autominuten. Lebensmittel: REWE in 8, Penny in 9 und Edeka in 11 Gehminuten. Bäckerei Huth in 9 Gehminuten, Drogerie dm in 15 Gehminuten. Anbindung: Nächste Bushaltestelle in unter 3 Gehminuten. Bahnhof Limburg (Lahn) in 11 Gehminuten, ICE-Halt Limburg Süd in 6 Autominuten. A3 in 6 Autominuten, Ladesäule (22 kW) in 6 Gehminuten. Fahrzeiten mit dem Auto: Limburg Innenstadt: 1,8 km, 4 Minuten Koblenz: 54 km, 35 Minuten Wiesbaden: 42 km, 39 Minuten Mainz: 66 km, 49 Minuten Frankfurt am Main: 76 km, 51 Minuten - mit dem ICE ca. 21 Minuten Flughafen Frankfurt: 63,5 km, 40 Minuten - mit dem ICE ca. 19 Minuten # Sonstiges Rechtlicher Hinweis auf den Urheber des Exposés Rosario Battaglia Selbstständiger Immobilienberater Am Ackerbach 2 56370 Dörsdorf E-Mail: rosario.battaglia@db.com Telefon: 0151 21286020 Aufsichtsbehörde: Landeshauptstadt Wiesbaden Amt 31 Gewerbewesen Internet: www.wiesbaden.de Anschrift: Alcide-de-Gasperi-Straße 1, Gebäude 10004, 65197 Wiesbaden Angebotsverfahren Die Immobilie wird mit einem Einstiegspreis von 997.000 € im Angebotsverfahren angeboten. Interessenten erhalten nach der Besichtigung die Möglichkeit, ihr individuelles Kaufangebot abzugeben. Ziel ist es, für beide Seiten eine faire und nachhaltige Einigung zu erzielen. Finanzierung und Besichtigung Besichtigungen erfolgen nach individueller Abstimmung, um eine angenehme und strukturierte Abwicklung zu gewährleisten. Vorab erhalten Interessenten das vollständige Exposé sowie Zugang zur 360-Grad-Tour, sodass bereits im Vorfeld ein umfassender Eindruck der Immobilie möglich ist. Im erweiterten Exposé stellen wir zusätzliche Bilder, weiterführende Objektunterlagen sowie relevante Detailinformationen zur Verfügung, um maximale Transparenz und eine fundierte Entscheidungsgrundlage zu gewährleisten. Auf Wunsch unterstützen wir gerne bei der Finanzierung über erfahrene Kooperationspartner. Rechtlicher Hinweis Alle Objektangaben beruhen auf Informationen des Eigentümers. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit wird keine Haftung übernommen. Zwischenverkauf und Irrtum bleiben vorbehalten. Ein Maklervertrag kommt zustande. Die im Exposé aufgeführten Kosten für die Maklerdienstleistung entstehen ausschließlich bei Abschluss eines notariell beurkundeten Kaufvertrages. # Energie - Energieausweis: Energieverbrauchsausweis - Wesentliche Energieträger: Gas - Energieverbrauch: 90,00 kWh/(m²*a) - Energieverbrauch für Warmwasser enthalten - Energieeffizienzklasse: C - Ausstellungsdatum: 11.11.2025 - Gültig bis: 2035-11-10 - Baujahr (gemäß Energieausweis): 2005 - Heizungsart: Fußbodenheizung, Zentralheizung - Wesentliche Energieträger: Gas Anbieter-Objekt-ID: 44340110-1043818