Описание

Ein Anwesen, das mehr bietet als ein Zuhause In ruhiger Lage in Grafing bei München erwartet Sie eine Doppelhaushälfte aus dem Jahr 1999, ergänzt durch einen großzügigen Stadel mit rund 210 m² Nutzfläche. Beide Gebäude gruppieren sich um einen befestigten Innenhof und verleihen dem Anwesen den Charakter eines kleinen Hofensembles. Das Wohnhaus Herzstück des Erdgeschosses ist ein rund 36 m² großer, offener Wohn- und Essbereich mit Erker und Kaminofen. Die angrenzende Landhausküche lässt sich über eine breite Schiebetür öffnen oder abtrennen. Ein Gäste-Bad und der direkte Zugang zur südseitigen Terrasse vervollständigen die Ebene. Im Obergeschoss liegen drei Zimmer: das Elternschlafzimmer mit Balkonzugang, ein weiteres Zimmer sowie ein separater Raum für Arbeitszimmer, Ankleide oder Gäste. Der umlaufende Balkon eröffnet den Blick über die Dächer ins Umland. Im ausgebauten Dachgeschoss liegt unter sichtbarer Holzdecke ein rund 18 m² großes, beheiztes Studio mit Fenstern nach Süden – nutzbar als Rückzugsort, Atelier oder Homeoffice. Zwei angrenzende Räume bieten über 40 m² Stauraum. Im Untergeschoss finden sich vier weitere Räume für Vorrat, Hauswirtschaft und Technik. Die Ausstattung ist solide und zeittypisch: Terrakottaböden, massive Fichtenholztüren, eine Massivholztreppe mit Natursteinstufen. Der Stadel Was dieses Anwesen von vergleichbaren Objekten unterscheidet, ist das gegenüberliegende Gebäude. Im Erdgeschoss stehen auf rund 104 m² eine großzügige Garage sowie ein separater Werkstattbereich zur Verfügung – bei rund drei Metern lichter Höhe und breiten Toren. Darüber liegen weitere 107 m² Lagerfläche unter offenem Holzdachstuhl. Wer Platz braucht, findet hier Möglichkeiten, die im Münchner Umland kaum noch zu bekommen sind. Auf dem Dach erzeugt eine Photovoltaikanlage Strom. Grundstück Das rund 1.043 m² große Grundstück umfasst neben Wohnhaus und Stadel einen überdachten Unterstand, den befestigten Hof sowie einen Garten mit altem Obstbaumbestand – ein Rückzugsort, wie er in Neubaugebieten nicht entsteht. # Weitere Angaben - Verfügbar ab: nach Absprache - Objektzustand: gepflegt - Käuferprovision: 3.57 % inkl. gesetzl. MwSt. - Provisionshinweis: Kommt auf Grundlage unserer Maklerleistung ein Kaufvertrag über das Objekt zustande, ist der Kunde verpflichtet, eine Maklercourtage in Höhe von 3,57 % einschließlich der gesetzlichen Umsatzsteuer zu zahlen. - Gesamtfläche: ca. 467,79 m² - Grundstücksfläche: ca. 1043 m² - Balkon-/Terrassenfläche: ca. 18 m² - Nutzfläche: ca. 338,49 m² # Lagebeschreibung Grafing bei München liegt rund 30 Kilometer südöstlich der Landeshauptstadt im Landkreis Ebersberg – in einer Region, die für ihre Mischung aus gewachsener Kleinstadtstruktur, weiten Wäldern und der Nähe zum Voralpenland geschätzt wird. Das Anwesen befindet sich in einer ruhigen Nebenstraße abseits der Durchgangsstraßen, umgeben von gewachsener Bebauung mit Ein- und Zweifamilienhäusern sowie einzelnen ehemaligen Hofstellen. Die Umgebung ist geprägt von Bäumen, Gärten und Freiflächen; der Blick reicht über die Dächer der Nachbarschaft ins offene Umland. Wer hier wohnt, erlebt ländliche Ruhe, ohne auf die Infrastruktur einer Stadt verzichten zu müssen. Der Grafinger Ortskern mit Marktplatz, Geschäften des täglichen Bedarfs, Bäckereien, Apotheken, Ärzten und Gastronomie ist in wenigen Minuten erreichbar. Für Familien stehen Kindergärten, Grund- und Mittelschule sowie ein Gymnasium vor Ort zur Verfügung. Sport- und Freizeitangebote, ein Freibad und ein vielfältiges Vereinsleben runden das Bild ab. Die Anbindung nach München erfolgt über den Bahnhof Grafing, an dem sowohl die S-Bahn als auch Regionalzüge halten – letztere erreichen den Münchner Ostbahnhof in kurzer Zeit. Mit dem Auto führt die B304 in wenigen Minuten zur A94 und weiter in die Landeshauptstadt. Nach Süden öffnet sich das Voralpenland: Der Chiemsee ist in rund einer halben Stunde erreichbar, die ersten Berge folgen kurz darauf. Der Ebersberger Forst – eines der größten zusammenhängenden Waldgebiete Bayerns – beginnt praktisch vor der Haustür und bietet Wander-, Rad- und Reitwege direkt ab dem Ortsrand. # Energie - Energieausweis: Energieverbrauchsausweis - Energieverbrauch: 126.2 kWh/(m²*a) - Energieeffizienzklasse: D - Ausstellungsdatum: 15.12.2025 - Baujahr (gemäß Energieausweis): 1999 - Heizungsart: Ofenheizung - Wesentliche Energieträger: Öl Anbieter-Objekt-ID: I-02ZYV2-W-02ZYV2