Описание

# Wohnen, Generationen verbinden und attraktive Einnahmen erzielen Diese außergewöhnliche Villa befindet sich in einer der begehrtesten Wohnlagen Eisenachs – im grünen und repräsentativen Südviertel, im beliebten Stadtteil Mariental. Das Anwesen verbindet historischen Charme, großzügiges Wohnen und attraktive wirtschaftliche Nutzungsmöglichkeiten auf besondere Weise. Auf einem beeindruckenden, parkähnlich angelegten Grundstück mit einer Größe von ca. 2.364 m² bietet die Immobilie insgesamt drei großzügige Wohneinheiten mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 376 m². Die Villa eröffnet vielfältige Möglichkeiten – sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger. Aktuell ist die großzügige Wohnung im Erdgeschoss frei verfügbar. Die Wohnungen im 1. Obergeschoss und Dachgeschoss werden derzeit erfolgreich als möblierte Ferienwohnungen vermietet und können bei Bedarf weiterhin touristisch genutzt oder perspektivisch einer klassischen Wohnraumvermietung zugeführt werden. Besonders attraktiv ist die hohe Flexibilität des Anwesens: Die freie Erdgeschosswohnung ermöglicht einen sofortigen Einzug oder eine Neuvermietung, während die beiden oberen Wohnungen bereits laufende Einnahmen generieren. Da Ferienwohnungen grundsätzlich flexibel nutzbar sind, kann sich das gesamte Haus perspektivisch auch vollständig für die Eigennutzung, ein Mehrgenerationenkonzept oder eine langfristige Vermietung anbieten. Eine besondere Immobilie, die Wohnen, Lebensqualität und attraktive Einnahmemöglichkeiten auf einem außergewöhnlich großen Grundstück miteinander verbindet. # Das Anwesen auf einen Blick * historische Villa * begehrte Südstadtlage in Eisenach-Mariental * ca. 2.364 m² großes, parkähnliches Grundstück * ca. 376 m² Gesamtwohnfläche * drei großzügige Wohneinheiten inkl. neuwertiger Einbauküchen im Preis enthalten * Erdgeschosswohnung mit ca. 136 m² aktuell frei inkl. 2 Räume als Außenbüro nutzbar bzw. kann durch Öffnung in die Wohnung integriert werden * Obergeschoss mit ca. 125 m² und Dachgeschoss mit ca. 115 m² * zwei aktuell möblierte und vermietete Ferienwohnungen * umfangreiche Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen * neue Heizthermen im 1. Obergeschoss und Dachgeschoss * ältere Viessmann-Heiztherme im Erdgeschoss * großzügige Wintergärten und Balkon-/Dachterrassenbereich * Stellplätze und Fahrradunterstellmöglichkeiten * Baugenehmigung für eine Doppelgarage vorhanden * direkte Zufahrtsmöglichkeit zur B19 vorgesehen * flexible Nutzung als Eigennutzerobjekt, Mehrgenerationenhaus oder Kapitalanlage * Kaufpreis inklusive des Mobiliars der Ferienwohnungen im 1. Obergeschoss und Dachgeschoss # Die drei Wohneinheiten **Erdgeschoss – ca. 136 m² Wohnfläche** Die großzügige Wohnung im Erdgeschoss bietet ca. 136 m² Wohnfläche und steht aktuell zur freien Verfügung. Die Wohnung verfügt über: * 3 großzügige Zimmer * Küche * Badezimmer * Büro * Abstellraum * 2 Wintergärten Die Erdgeschosswohnung wurde im Jahr 2018 umfassend saniert. Die vorhandene Heizungsanlage im Erdgeschoss ist eine ältere Viessmann-Therme. Durch die sofortige Verfügbarkeit eignet sich diese Wohnung ideal für Käufer, die selbst in einer großzügigen und besonderen Immobilie wohnen möchten und gleichzeitig von zusätzlichen Einnahmen aus den beiden oberen Wohnungen profitieren wollen. Alternativ bietet sich eine Neuvermietung der Wohnung an, wodurch zusätzliche laufende Einnahmen erzielt werden können. 1. **Obergeschoss – ca. 125 m² Wohnfläche** Die großzügige Wohnung im 1. Obergeschoss verfügt über ca. 125 m² Wohnfläche und bietet: * 4 Zimmer * Küche * Badezimmer * Gäste-WC * Wintergarten Die Wohnung wurde im Jahr 2022 umfassend komplett saniert. Zusätzlich verfügt die Wohnung über eine neue Heiztherme. Aktuell wird die Einheit möbliert als Ferienwohnung vermietet und erzielt attraktive laufende Einnahmen. Das vorhandene Mobiliar ist im Kaufpreis enthalten. Die Wohnung kann weiterhin touristisch genutzt werden. Alternativ bestehen die Möglichkeit einer langfristigen Vermietung oder Eigennutzung. **Dachgeschoss – ca. 115 m² Wohnfläche** Die großzügige Dachgeschosswohnung verfügt über ca. 115 m² Wohnfläche und bietet: * 4 Zimmer * Küche * Badezimmer * 2 Abstellräume * Balkon beziehungsweise Dachterrassenbereich Die Wohnung wurde im Jahr 2013 umfassend saniert. Im Jahr 2016 erfolgten weitere wesentliche Maßnahmen, darunter: * Erneuerung des Daches * Gestaltung beziehungsweise Ausbau des Dachterrassenbereichs * Einbau einer neuen Heiztherme Auch diese Wohnung wird aktuell möbliert als Ferienwohnung vermietet und ist Bestandteil des bestehenden Vermietungskonzeptes. Das vorhandene Mobiliar ist im Kaufpreis enthalten. Durch die großzügige Wohnfläche und den attraktiven Außenbereich bietet auch diese Einheit eine hohe Flexibilität hinsichtlich der zukünftigen Nutzung. # Umfangreiche Sanierungen und Investitionen Die Immobilie wurde in den vergangenen Jahren kontinuierlich modernisiert, saniert und instandgehalten. Mit Ausnahme der älteren Viessmann-Therme im Erdgeschoss wurden die jeweiligen Wohnungen und wesentliche Gebäudebestandteile in den vergangenen Jahren umfangreich überarbeitet. Übersicht der wesentlichen Maßnahmen * 2013: Komplettsanierung der Dachgeschosswohnung * 2016: Erneuerung des Daches * 2016: Gestaltung beziehungsweise Ausbau des Dachterrassenbereichs * 2016: Einbau einer neuen Heiztherme im Dachgeschoss * 2018: Sanierung der Erdgeschosswohnung * 2022: Komplettsanierung der Wohnung im 1. Obergeschoss * 2023: Kanalanschluss * 2024: Neubau der Stützmauer * Glasfaser vorhanden im Haus Die kontinuierlich durchgeführten Investitionen bilden eine solide Grundlage für die zukünftige Nutzung und den langfristigen Erhalt dieser besonderen Immobilie. # Wohnen im Grünen – und dennoch stadtnah Die Lage im Eisenacher Südviertel beziehungsweise Mariental zählt zu den besonders beliebten und repräsentativen Wohnlagen der Wartburgstadt. Geprägt von historischen Villen, großzügigen Grundstücken und viel Grün bietet dieser Bereich eine außergewöhnliche Wohnqualität. Die Verbindung aus ruhigem, naturnahem Wohnen und der guten Erreichbarkeit der Eisenacher Innenstadt macht diesen Standort besonders attraktiv. Gerade die Kombination aus einer historischen Villa, großzügigen Wohnflächen und einem parkähnlichen Grundstück dieser Größe ist in dieser Lage selten. Die einzelnen Wohnungen verfügen über attraktive Größen für Familien und anspruchsvolle Mieter. In Verbindung mit der bevorzugten Lage ergeben sich gute Voraussetzungen für eine nachhaltige Vermietbarkeit. Auch die touristische Nutzung bietet aufgrund des Standorts Eisenach interessante Perspektiven. # Vielfältige Nutzungsmöglichkeiten Eine der größten Stärken dieser Immobilie ist ihre außergewöhnliche Flexibilität. Die aktuell freie Erdgeschosswohnung ermöglicht einen sofortigen Einzug oder eine direkte Neuvermietung. Die beiden bestehenden Ferienwohnungen im 1. Obergeschoss und Dachgeschoss können weiterhin erfolgreich betrieben, langfristig vermietet oder perspektivisch ebenfalls selbst genutzt werden. Dadurch ergeben sich verschiedene attraktive Nutzungskonzepte. Eigennutzung mit zusätzlichen Einnahmen Die großzügige Erdgeschosswohnung kann selbst genutzt werden, während die beiden oberen Wohnungen weiterhin als Ferienwohnungen betrieben oder dauerhaft vermietet werden. So verbindet der Käufer exklusives Wohnen in einer repräsentativen Villa mit zusätzlichen laufenden Einnahmen. # Mehrgenerationenwohnen Das Haus eignet sich hervorragend für mehrere Generationen unter einem Dach. Beispielsweise: * Kinder oder junge Familien im Dachgeschoss * Eltern im 1. Obergeschoss * Großeltern oder weitere Familienmitglieder im Erdgeschoss Jede Generation verfügt dabei über einen eigenen, großzügigen Wohnbereich und dennoch bleibt die Familie räumlich miteinander verbunden. # Wohnen und Arbeiten Die freie Erdgeschosswohnung mit zusätzlichem Büro eröffnet auch interessante Möglichkeiten für Käufer, die Wohnen und Arbeiten miteinander verbinden möchten. Das großzügige Grundstück und die separate Struktur der Wohneinheiten schaffen hierfür zusätzliche Flexibilität. # Vollständige Eigennutzung Durch die drei eigenständigen Wohnungen eignet sich die Villa perspektivisch auch als großzügiges Familiendomizil mit vielfältigen Nutzungsmöglichkeiten. Die Ferienwohnungen können bei entsprechender Planung künftig ebenfalls einer Eigennutzung zugeführt werden. # Vollvermietung als Kapitalanlage Alternativ können alle drei Wohnungen langfristig vermietet werden. Aufgrund der großzügigen Wohnflächen, der besonderen Architektur, der attraktiven Südstadtlage und des außergewöhnlich großen Grundstücks bestehen gute Voraussetzungen für eine nachhaltige Vermietbarkeit. Fortführung des bestehenden Ferienwohnungskonzeptes Die beiden oberen Wohnungen werden aktuell erfolgreich als möblierte Ferienwohnungen betrieben. Das vorhandene Mobiliar der Wohnungen im 1. Obergeschoss und Dachgeschoss ist bereits im Kaufpreis enthalten und ermöglicht eine unkomplizierte Fortführung des bestehenden Vermietungskonzeptes. # Attraktive Einnahmemöglichkeiten Die Immobilie bietet sowohl im derzeitigen Nutzungskonzept als auch bei einer vollständigen klassischen Vermietung interessante Ertragsperspektiven. Aktuelle Einnahmen aus den Ferienwohnungen Die beiden Ferienwohnungen im 1. Obergeschoss und Dachgeschoss erzielen aktuell Einnahmen von rund ca. 38.000 € pro Jahr. Dabei sind Vermittlungs- beziehungsweise Provisionskosten von ca. 12.000 € bereits berücksichtigt. Nach Abzug weiterer Bewirtschaftungskosten von ca. 6.000 € jährlich verbleibt derzeit ein Ertrag von rund ca. 32.000 € pro Jahr Hinzu kommt das zusätzliche Potenzial der aktuell freien Erdgeschosswohnung. Bei einer Vermietung dieser Wohnung können zusätzliche Einnahmen von ca. 14.000 € pro Jahr erzielt werden. Je nach gewähltem Nutzungskonzept ergibt sich damit ein interessantes und flexibel gestaltbares Einnahmepotenzial. Realistische Einnahmeperspektive bei Vollvermietung Bei einer klassischen Vermietung aller drei Wohnungen erscheint – abhängig von Ausstattung, Mietkonzept und Vermietungsform – eine Jahresnettokaltmiete beziehungsweise Einnahmeperspektive von ca. 36.000 € bis 41.000 € jährlich realistisch. Die tatsächlichen Einnahmen können je nach gewählter Nutzungsform variieren. Insbesondere die Kombination aus klassischer Vermietung, möblierter Vermietung und Ferienvermietung eröffnet unterschiedliche Ertragsperspektiven. # Grundstück mit außergewöhnlichem Potenzial Das ca. 2.364 m² große Grundstück ist eines der besonderen Highlights dieser Immobilie. Die parkähnliche Gestaltung bietet viel Privatsphäre, großzügige Außenflächen und eine außergewöhnliche Wohnqualität. Gerade in einer gut angebundenen und beliebten Südstadtlage ist ein Grundstück dieser Größe eine seltene Gelegenheit. Der aktuelle Bodenrichtwert beträgt nach vorliegenden Angaben ca. 288.000 € Baugenehmigung für eine Doppelgarage mit zusätzlichem Auf in Fachwerkoptik als Unterstellplatz für Fahrräder Mülltonnen vorhanden Für die Errichtung einer Doppelgarage, mit der Möglichkeit für einen Holzaufbau in Fachwerkoptik für Mülltonnen und Fahrräder liegt eine Baugenehmigung vor. Besonders interessant ist dabei die vorgesehene Möglichkeit eines direkten Zugangs beziehungsweise einer direkten Zufahrt zur B19. Damit eröffnet sich für zukünftige Eigentümer eine zusätzliche Möglichkeit zur Verbesserung der Parkplatz- und Zufahrtssituation. # Der Kaufpreis beträgt 649.000 € Der Kaufpreis beinhaltet das vorhandene Mobiliar der Ferienwohnungen im 1. Obergeschoss und Dachgeschoss. Zuzüglich Maklerprovision in Höhe von 4,76 % inklusive gesetzlicher Mehrwertsteuer. # Energieangaben * Energieausweistyp: Verbrauchsausweis * Endenergieverbrauch: 109,90 kWh/(m²·a) * Energieeffizienzklasse: D * Heizungsart: Einzelthermen * Energieträger: Erdgas * Warmwasser enthalten: Ja * Gültig bis: 06.04.2026 # Fazit Diese historische Denkmalvilla in Eisenach-Mariental bietet eine seltene Kombination aus: * repräsentativem Wohnen * begehrter Südstadtlage * ca. 2.364 m² großem parkähnlichen Grundstück * ca. 376 m² Wohnfläche * drei eigenständige und großzügigen Wohneinheiten * umfangreichen Sanierungsmaßnahmen * laufenden Einnahmen aus etablierten Ferienwohnungen * flexiblen Nutzungsmöglichkeiten * guter Vermietbarkeit aufgrund von Wohnungsgrößen und Lage * zusätzlichem Entwicklungspotenzial durch die genehmigte Doppelgarage * direkter Zufahrtsmöglichkeit zur B19 * attraktiver Kombination aus Eigennutzung und Kapitalanlage Ob als großzügiges Familiendomizil, Mehrgenerationenhaus, Kombination aus Eigennutzung und Vermietung oder als renditeorientierte Kapitalanlage – diese Immobilie eröffnet außergewöhnlich vielfältige Möglichkeiten. Besonders attraktiv ist die derzeitige Ausgangssituation: Die Erdgeschosswohnung steht zur sofortigen Eigennutzung oder Neuvermietung bereit, während die beiden oberen Wohnungen bereits als möblierte Ferienwohnungen etabliert sind und laufende Einnahmen generieren. Durch die flexible Nutzbarkeit aller drei Wohneinheiten kann der zukünftige Eigentümer das Anwesen individuell an seine persönlichen oder wirtschaftlichen Vorstellungen anpassen. Eine besondere Villa für Käufer, die historisches Ambiente, großzügiges Wohnen, ein außergewöhnliches Grundstück und attraktive wirtschaftliche Perspektiven miteinander verbinden möchten. # sonstiges Dieses Angebot ist freibleibend und unverbindlich. Irrtum und Zwischenverwertung bleiben vorbehalten. Es wurde auf der Grundlage der vom Eigentümer zur Verfügung gestellten Unterlagen, sowie dessen Angaben, ohne Gewähr gefertigt. Notar und Grundbuchkosten sind vom Käufer zu tragen. Bitte geben Sie bei Anfragen immer Ihre vollständige Anschrift und/oder Telefonnummer an, sonst kann keine Bearbeitung erfolgen. Besichtigungstermine finden nach entsprechender Vereinbarung statt.