Beschreibung

**„Vergessen Sie Ansichtskarten. Besitzen Sie den Blick – exklusiv am Klausenberg in Koblenz-Ehrenbreitstein.“** **Objekt-Highlights:** * Einzigartige Sichtachse: Unverbaubarer Blick auf die Festung Ehrenbreitstein, das Deutsche Eck und den Rhein. * Großzügiges Raumangebot: Drei separate Einheiten mit insgesamt ca. 294 m² Wohnfläche. * Außenflächen im Fokus: Über 90 m² reale Terrassenflächen auf drei Ebenen plus Gartenanteil. * Vielseitige Nutzung: Ideal für Ferienvermietung (EG aktiv), als Mehrgenerationenhaus oder zur Teilvermietung. * Exklusive Raumreserve: Ca. 42 m² großes, separates Atelier/Studio für Hobby, Beruf oder Fitness. **Objektbeschreibung & Zustand:** Dieses 1933 massiv errichtete Dreiparteienhaus wurde durch eine Aufstockung (1951) und einen großzügigen Anbau (1975) sukzessive erweitert. Die Immobilie präsentiert sich in einem gepflegten, substanziell soliden Zustand, der durch die verschiedenen Ausbaustufen geprägt ist. Mit isolierverglasten Fenstern und einer durchdachten Grundrissgestaltung bietet das Objekt eine funktionale Grundlage und eröffnet gleichzeitig vielfältige Spielräume für eine energetische Modernisierung und individuelle Neugestaltung nach persönlichen Vorstellungen. **Ausstattung: Solide & Funktional** **Die Ausstattung spiegelt die verschiedenen Bau- und Modernisierungsphasen des Hauses wieder:** * Böden: Ein Mix aus klassischem Echtholz-Stäbchenparkett, robusten Steinzeugböden in Fluren und Funktionsräumen sowie Teppichböden in den Schlafräumen. * Fenster: Die Immobilie ist durchgehend mit isolierverglasten Fenstern ausgestattet. * Heizung: Beheizung über eine Gaszentralheizung (Baujahr 2008). * Küche: Die Wohnung im Erdgeschoss verfügt über eine funktionale Einbauküche. **Raumaufteilung & Flächen:** **Erdgeschoss (ca. 140 m² Wohnfläche inkl. Terrassenanteil):** Die größte Einheit (derzeit Ferienwohnung) überzeugt durch ein großzügiges Wohnzimmer mit Zugang zur Panorama-Terrasse (15 m² Grundfläche). Ein Esszimmer, drei Schlafzimmer, Küche mit EBK, Badezimmer, Gäste-WC und Flur bieten viel Raum. **Obergeschoss (ca. 77 m² Wohnfläche inkl. Terrassenanteil):** Diese vermietete Wohnung verfügt über ein Wohnzimmer mit Erker, der den Blick auf das Rheintal rahmt. Die angrenzende Terrasse (27 m² Grundfläche) bietet zusätzliche Lebensqualität. Schlafzimmer, Küche, Bad und Flur ergänzen die Fläche. **Dachgeschoss (ca. 78 m² Wohnfläche inkl. Terrassenanteil):** Das „Penthouse“ bietet neben dem Wohnzimmer mit Erker und zwei Schlafzimmern eine beeindruckende, ca. 50 m² große Dachterrasse mit 360-Grad-Panorama über dem Mittelrheintal. **Multifunktionale Raumreserve & Nutzflächen (ca. 67 m²):** Ein besonderes Highlight ist das ca. 42 m² große Atelier im Anbau. Ob als Home-Office, privates Fitness-Studio oder kreative Wirkungsstätte – diese Fläche bietet Raum für individuelle Entfaltung. Zusätzlich stehen im Untergeschoss ca. 25 m² wohnlich ausgebaute Nutzfläche (Schlafraum & Bad) sowie eine weitere Terrasse mit gemauertem Grillplatz zur Verfügung. **Lage:** Die Lage im UNESCO-Welterbe ist das Alleinstellungsmerkmal dieser Immobilie. Die Nähe zur Festung Ehrenbreitstein und die schnelle Anbindung an die Koblenzer Altstadt machen diesen Standort unwiederbringlich. **Daten im Überblick:** * Grundstück: 635 m² (Wohnbaufläche 405 m², Garten 230 m²) * Wohnfläche: ca. 294 m² (inkl. Terrassenanteile) * Baujahr: 1933 (Erweiterungen 1951 / 1975) **ENERGIEAUSWEIS:** Endenergiebedarf: 229,7 kWh/(m²a) Energieausweistyp: Bedarfsausweis Energieklasse: G Energieträger: Erdgas Heizungsart: Zentralheizung Baujahr Gebäude: 1933 Baujahr Wärmeerzeuger: 2008 **Provision:** 3,57 % inkl. ges. MwSt. jeweils für Käufer und Verkäufer. **Für weitere Informationen fordern Sie gerne ein ausführliches Exposé an.** Wir bitte um Verständnis, dass der Versand eines Exposé nur an Anfragen mit der Angabe der vollständigen Kontaktdaten (Name, Anschrift, Mail-Adresse und Telefonnummer) erfolgen kann.