Beschreibung

OBJEKTBESCHREIBUNG Diese außergewöhnliche Stadtvilla (als Zweifamilienhaus) aus dem Jahr 1934 verbindet den Charme klassischer Architektur mit großzügigem Wohnen, einem beeindruckenden Grundstück und einem hohen Maß an Privatsphäre. Auf rund 275 m² Wohnfläche, einem 1.419 m² großen Grundstück und mit zwei vollständig getrennten Wohneinheiten bietet das Anwesen vielfältige Möglichkeiten – als repräsentatives Zuhause für eine Familie, für mehrere Generationen oder für die Verbindung von Wohnen und Arbeiten. Das U-förmig angelegte Gebäude öffnet sich nach Süden zum Herzstück des Anwesens: dem großen, nahezu uneinsehbaren Garten mit altem Baumbestand. Eine großzügige Sonnenterrasse mit teilweise überdachtem Freisitz erweitert den Wohnraum ins Freie und schafft einen privaten Rückzugsort mitten in Weilheim. Die Hauptwohnung im Erdgeschoss empfängt Sie über eine großzügige Diele. Ein Büro mit großen Fensterflächen sowie zwei weitere helle und geräumige Zimmer bieten viel Flexibilität für Familie, Gäste oder Arbeiten von zu Hause. Mittelpunkt dieser Ebene ist der großzügige Wohn- und Essbereich mit Schwedenofen und direktem Zugang zur Terrasse und in den Garten. Eine moderne Küche, ein geräumiges Schlafzimmer mit Einbauschrank, ein Badezimmer mit Badewanne und Dusche sowie ein separates Gäste-WC komplettieren das Erdgeschoss. Das Obergeschoss ist sowohl über das Haus als auch über einen separaten Außeneingang erreichbar und bildet eine vollständig eigenständige 4-Zimmer-Wohnung. Schlafzimmer, Büro, Esszimmer und Wohnzimmer mit Schwedenofen werden durch eine eigene Küche und ein Badezimmer ergänzt. Ein ca. 5 m² großer Balkon eröffnet zudem einen schönen Blick in den ruhigen, grünen Garten. Zusätzliche Möglichkeiten bieten das beheizte und bereits ausgebaute Dachgeschoss und das Untergeschoss, die zusammen über rund 66 m² Nutzfläche verfügen. Das Dachgeschoss ist über eine Falltreppe erreichbar und bietet mit seinem großzügigen Raum und Holzboden weiteres Ausbaupotenzial. Auch der Keller geht weit über klassische Lagerflächen hinaus. Ein Saunabereich mit Dusche und WC, ein gemütlicher Barraum mit Eckbank und Holzofen sowie ein weiterer Raum, der sich beispielsweise als Fitnessbereich eignet, schaffen zusätzlichen Komfort und vielseitige Nutzungsmöglichkeiten. Die Villa wurde über viele Jahre hinweg kontinuierlich und mit hohem Anspruch instand gehalten. Umfangreiche Renovierungen und Sanierungen – unter anderem an Leitungen, Elektrik, Bädern, Küchen, Böden und Dach – verbinden die solide Bausubstanz des Jahres 1934 mit zeitgemäßem Wohnkomfort. Hochwertige Fischgrät- und Holzparkettböden sowie Deckenhöhen von rund 2,80 Metern unterstreichen den repräsentativen Charakter des Hauses. Eine Garage, ein Carport und mehrere Außenstellplätze runden das Anwesen ab. Ein Zuhause mit außergewöhnlichen Möglichkeiten Ob als großzügige Villa für eine Familie, als Mehrgenerationenhaus, für Wohnen und Arbeiten unter einem Dach oder mit zwei vollständig separaten Wohneinheiten: Dieses Anwesen lässt sich flexibel an unterschiedliche Lebensentwürfe anpassen. Vor allem aber bietet es etwas, das in einer gefragten Stadt wie Weilheim nur selten zu finden ist: über 1.400 m² eigenes Grundstück, einen geschützten Garten mit altem Baumbestand und viel Privatsphäre – verbunden mit einer charaktervollen Stadtvilla, in die man einziehen und sich vom ersten Tag an zuhause fühlen kann. AUSSTATTUNG Hochwertige Ausstattung \+ Fischgrätparkett und weitere hochwertige Holzparkettböden \+ Fliesenböden in ausgewählten Bereichen + Zwei Schwedenöfen \+ Moderne Einbauküche im Erdgeschoss \+ Sauna mit Dusche und WC im Untergeschoss \+ Barraum mit Eckbank und Holzofen \+ Zusätzlicher Hobby-/Fitnessraum \+ Großzügige Südterrasse, teilweise überdacht \+ Ca. 5 m² großer Balkon im Obergeschoss \+ Privater, nahezu uneinsehbarer Garten \+ Eingewachsener, alter Baumbestand Modernisierungen & Sanierungen 2008 – umfassende Renovierung \+ Wasser- und Heizungsleitungen erneuert \+ Elektroinstallationen erneuert \+ Neue Heizkörper \+ Küche und Badezimmer im Erdgeschoss erneuert \+ Bodenbeläge erneuert \* Außenanlagen überarbeitet 2009 \+ Neue Gasheizung 2011 \+ Dach komplett saniert und gedämmt \+ Kamin vollständig saniert 2015 – umfassende Renovierung Obergeschoss \+ Badezimmer erneuert \+ Küche erneuert \+ Elektroinstallationen modernisiert 2019 \+ Photovoltaikanlage mit 8,32 kWp \+ Nutzung für Eigenverbrauch und Einspeisung Außenbereich & Parken \+ Großzügige Zufahrt \+ Einzelgarage \+ Carport \+ Drei Außenstellplätze \+ Vorgarten mit zusätzlichem Gestaltungspotenzial \+ Weitläufiger, geschützter Gartenbereich Energieausweis: Bedarfsausweis. Endenergieverbrauch: 162,8 kWh/(m²\*a). Energieeffizienzklasse: F. Wesentlicher Energieträger: Gas. Zustand Die Villa wurde laufend und sorgfältig instand gehalten und präsentiert sich ohne Renovierungsstau. Die umfangreichen Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen verbinden die charaktervolle Bausubstanz der 1930er-Jahre mit einem zeitgemäßen und hochwertigen Wohnstandard. Einziehen und wohlfühlen – ohne umfangreiche Renovierungsmaßnahmen durchführen zu müssen. Lagebeschreibung Zentral in Weilheim – und trotzdem ein privater Rückzugsort Die Stadtvilla befindet sich in einer der besonders attraktiven Wohnlagen von Weilheim in Oberbayern. Hier verbindet sich eine außergewöhnlich zentrale Lage mit hoher Lebensqualität und kurzen Wegen: Die historische Innenstadt mit ihrer Fußgängerzone, Cafés, Restaurants und vielfältigen Einkaufsmöglichkeiten ist in rund fünf Gehminuten erreichbar. Auch im täglichen Leben überzeugt die Lage durch ihre hervorragende Infrastruktur. Schulen, Supermärkte, Ärzte, das Hallenbad sowie das Krankenhaus befinden sich in unmittelbarer Umgebung und sind teilweise bequem zu Fuß erreichbar. Weilheim verfügt dabei über ein breites Bildungsangebot von Grund- und Mittelschulen über Realschule und Gymnasium bis hin zu Fach- und Berufsschulen. Gerade bei einem Anwesen dieser Größe entsteht dadurch eine seltene Kombination: Man genießt die Annehmlichkeiten einer gewachsenen Kreisstadt und kann gleichzeitig auf dem eigenen, weitläufigen Grundstück mit altem Baumbestand ein hohes Maß an Ruhe und Privatsphäre genießen. Zwischen Seen, Bergen und München Weilheim liegt im Herzen des oberbayerischen Pfaffenwinkels und damit in einer Region mit außergewöhnlichem Freizeit- und Erholungswert. Seen, Wälder, Rad- und Wanderwege sowie die nahen Alpen eröffnen zu jeder Jahreszeit zahlreiche Möglichkeiten für Sport und Erholung. Der Starnberger See ist mit dem Auto in rund 15 Minuten erreichbar. Auch der Ammersee liegt nur etwa 20–25 Fahrminuten entfernt. Richtung Süden erreicht man schnell die Voralpenregion mit Staffelsee, Murnau und zahlreichen Wander- und Wintersportmöglichkeiten. Damit wohnt man an einem Standort, an dem sich Alltag und Freizeit hervorragend miteinander verbinden lassen – morgens eine Runde am See, am Nachmittag in der Stadt und am Abend zurück im eigenen, geschützten Garten. Sehr gute Anbindung nach München Auch für Berufspendler ist Weilheim attraktiv. Der Bahnhof bildet gemeinsam mit dem Busbahnhof einen wichtigen Verkehrsknotenpunkt der Region. Tagsüber bestehen im 30-Minuten-Takt Bahnverbindungen in Richtung München; zusätzlich gibt es direkte Verbindungen Richtung Garmisch-Partenkirchen, Augsburg und Schongau. Die A95 ist in rund 15 Fahrminuten erreichbar. Einige Entfernungen im Überblick: \+ Weilheimer Innenstadt: ca. 5 Gehminuten \+ Bahnhof Weilheim: ca. 5 Minuten mit dem Fahrrad \+ Starnberger See: ca. 15 Fahrminuten \+ Ammersee: ca. 20–25 Fahrminuten \+ Murnau / Staffelsee: ca. 25 Minuten \+ Garmisch-Partenkirchen: ca. 45 km \+ München: ca. 50 km \+ München Innenstadt: ca. 50–60 Fahrminuten \+ Flughafen München: ca. 80–90 Fahrminuten \+ A95 Richtung München / Garmisch-Partenkirchen: ca. 15 Fahrminuten Die Stadt selbst bietet mit ihrer historischen Altstadt, der attraktiven Fußgängerzone, einem vielseitigen gastronomischen Angebot sowie zahlreichen Kultur-, Sport- und Freizeitmöglichkeiten eine hohe Lebensqualität. Als Kreisstadt verfügt Weilheim gleichzeitig über eine Infrastruktur, die weit über das hinausgeht, was man von vergleichbaren Standorten im Oberland erwarten würde. Fazit Die besondere Qualität dieser Lage liegt in ihrer Kombination: zentral wohnen, nahezu sämtliche Einrichtungen des täglichen Lebens in unmittelbarer Nähe haben und gleichzeitig die Seen, Berge und Natur Oberbayerns direkt vor der Haustür genießen. In Verbindung mit dem großen, geschützten Grundstück der Villa entsteht damit eine Wohnqualität, die in Weilheim nur selten zu finden ist – urban und komfortabel im Alltag, privat und naturnah im eigenen Zuhause. Provision für Käufer 2,38% 2,38 % Käuferprovision inkl. gesetzl. MwSt. vom tatsächlich notariell beurkundeten Kaufpreis. Wir haben einen provisionspflichtigen Maklervertrag in gleicher Höhe mit dem Verkäufer abgeschlossen.