Beschreibung

Attraktives Mehrfamilienhaus mit Wertsteigerungspotenzial in Heilbronn Dieses Mehrfamilienhaus in zentraler Lage der südlichen Heilbronner Innenstadt bietet Kapitalanlegern eine interessante Investmentmöglichkeit mit klar quantifizierbaren Wertsteigerungspotenzialen. Das Gebäude umfasst 5 Wohneinheiten mit insgesamt ca. 380 m² Wohnfläche, eine vermietete Werkstatt/Gewerbeeinheit mit ca. 100 m² Nutzfläche, 3 Garagen sowie 5 Außenstellplätze. Das Grundstück verfügt über ca. 659 m². Die Immobilie wurde ursprünglich ca. 1899 errichtet und nach dem Wiederaufbau in den Jahren 1954 und 1962 in solider Massivbauweise neu aufgebaut. Das Gebäude besteht aus zwei Bauabschnitten und verfügt über ein Satteldach mit Dachgauben sowie eine verputzte Fassade. Besonders interessant für Kapitalanleger: Die Immobilie ist vollständig vermietet, weist jedoch eine deutlich unter dem aktuellen Marktniveau liegende Mietstruktur auf. Die durchschnittliche Wohnraummiete beträgt derzeit lediglich 6,93 €/m². Der qualifizierte Mietspiegel Heilbronn 2024 weist für vergleichbare Baujahre bereits Werte zwischen 8,23 und 8,31 €/m² aus. Auch die Gewerbemiete liegt mit 5,64 €/m² unter dem marktüblichen Niveau. Zusätzlich bieten die 3 Garagen und 5 Außenstellplätze weiteres Mietsteigerungspotenzial. Eine Anpassung der Mieten kann insbesondere bei Mieterwechseln beziehungsweise im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten erfolgen. Bei einem Kaufpreis von 995.000 € und einer aktuellen Jahresnettokaltmiete von 41.724 € ergibt sich eine Brutto-Mietrendite von rund 4,2 %. Durch eine realistische Mietanpassung lässt sich die Jahresnettokaltmiete kurzfristig deutlich steigern; eine Brutto-Mietrendite von rund 5 % erscheint bei entsprechender Umsetzung erreichbar. Der aktuelle Ertragswert wurde mit 996.713 € ermittelt. Allein der Bodenwert des ca. 659 m² großen Grundstücks beträgt nach vorliegender Bewertung 595.495 €. Damit bietet die Immobilie eine interessante Kombination aus Grundstückswert, laufenden Mieteinnahmen und zusätzlichem Ertragspotenzial. Modernisierungen und Ausstattung: • überwiegende Erneuerung der Fenster ca. 1999 • Dachsanierung (größtenteils) 2013 • neue Hauseingangstür ca. 2015 • Dämmung der obersten Geschossdecke ca. 2015 • Erneuerung Öl-Heizkessel 2020 • überwiegende Erneuerung der Bodenbeläge 2005–2021 • teilweise Erneuerung der Innentüren 2005–2021 Die Beheizung erfolgt überwiegend über eine Öl-Zentralheizung; eine Dachgeschosswohnung verfügt über Gas-Einzelöfen. Die Wohnungen sind überwiegend mit Isolierglasfenstern und Rollläden ausgestattet. Die Ausstattung ist gepflegt und überwiegend baujahrtypisch. Je nach Wohnung sind Laminat-, Vinyl- oder Fliesenböden vorhanden. Die Bäder verfügen überwiegend über Badewanne, Waschbecken und WC. Die vermietete Werkstatt wird langjährig von einem Raumausstatter genutzt und verfügt über eine funktionale gewerbliche Ausstattung einschließlich Sanitärbereich. Weitere Entwicklungsmöglichkeiten: Nach vorliegender Einschätzung wäre eine Aufstockung des Gebäudes um ein weiteres Stockwerk baurechtlich möglich. Dies bietet zusätzliches langfristiges Entwicklungspotenzial, vorbehaltlich der erforderlichen Genehmigungen. Die Lage überzeugt durch die Nähe zur Heilbronner Innenstadt, eine gute Infrastruktur und eine gewachsene Wohnstruktur mit Wohn- und Dienstleistungsnutzung. Die innenstadtnahe Lage bietet eine hohe Vermietbarkeit und spricht für eine nachhaltige Nachfrage. Fazit: Eine vollständig vermietete Kapitalanlage mit 380 m² Wohnfläche, 100 m² Gewerbefläche, 3 Garagen und 5 Stellplätzen, solider Bausubstanz, attraktiver Innenstadtlage und deutlichem Mietsteigerungspotenzial. Ein aktuelles Wertgutachten des Gutachterausschusses Heilbronn liegt vor und kann bei der Besichtigung eingesehen werden.