Beschreibung

Youtube Video : https://youtube.com/shorts/OTXF1Vl0zAA?si=TQHw5L_xtlU24mUR Ein Haus mit Charakter — von Meisterhand gebaut Dieses außergewöhnliche Anwesen in Rothenbach ist weit mehr als ein gewöhnlicher Neubau: Der markante, freistehende Turm-Erker mit handwerklich verlegtem Naturschiefer wurde von einer Dachdeckermeisterin persönlich gefertigt — ein Detail, das dem Haus seine unverwechselbare, fast schlossartige Silhouette verleiht und es zu einem echten Unikat im Westerwald macht. Das Hauptdach ist mit hartgebrannten Tonziegeln von Erlus in Anthrazit mit hochwertiger Edelengobe-Beschichtung eingedeckt — witterungsbeständig, farbstabil und von zeitloser Eleganz. Errichtet wurde das Haus in massiver Bisotherm-48er-Bauweise, die für ausgezeichnete Wärmedämmung und ein hervorragendes Raumklima sorgt. Im Obergeschoss verbindet eine offene, bis zu 4 Meter hohe Raumgestaltung Büro, Wohnküche und Essbereich zu einem großzügigen, lichtdurchfluteten Lebensmittelpunkt — ein Raumgefühl, das man in dieser Form nur selten findet. Das Haus wurde bewusst als Ein-/Zweifamilienhaus konzipiert: Erdgeschoss und Obergeschoss bilden zwei vollständig eigenständige Wohneinheiten mit jeweils eigenem Eingang, eigener Garage und eigener Zufahrt — verbunden durch einen hauseigenen Personenaufzug (Homelift). Damit eignet sich das Anwesen perfekt für Mehrgenerationenwohnen, für Angehörige oder als attraktive Kapitalanlage mit getrennter Vermietung. Raumaufteilung: Erdgeschoss — Wohneinheit II (ca. 120 m²) Wohnen / Essen / Küche (offene Bauweise): 44,11 m² Schlafen : 12,32 m² Kind: 11,23 m² Ankleide : 4,94 m² Bad: 8,48 m² Hauswirtschaft: 8,47 m² Flur: 7,80 m² Diele: 4,87 m² Heizung: 6,55 m² Gäste-WC: 1,73 m² Waschraum (WF): 5,96 m² Aufzug / Homelift : 3,30 m² Garage 1: 13,81 m² Garage 2: 20,73 m² Obergeschoss — Wohneinheit I (ca. 122 m²) Essen / Küche (offene Bauweise) 30,55 m² Wohnen: 21,53 m² Schlafen : 17,32 m² Gast: 12,63 m² Flur: 12,67 m² Bad: 7,92 m² Büro: 6,76 m² Diele: 3,75 m² Abstellraum: 3,10 m² Aufzug / Homelift: 3,29 m² Gäste-WC: 1,99 m² Terrasse : 12,40 m² Balkon: 6,80 m² # Ausstattung Hochwertig bis ins Detail Bauweise & Dämmung — Massive Bisotherm-48er-Steine für exzellente Wärmedämmung und Raumklima — Turm-Erker mit handwerklich verlegtem Naturschiefer, gefertigt von einer Dachdeckermeisterin — Hauptdach mit hartgebrannten Erlus-Tonziegeln in Anthrazit, Edelengobe-Beschichtung — Deckenhöhe durchgehend 2,70 m, im offenen Wohnbereich des Obergeschosses bis zu 4 m — Bodenplatte mit Bitumenabdichtung — zusätzlicher Schutz gegen Radonstrahlung Fenster & Türen — Fenster 3-fach verglast im gesamten Wohnhaus — Eingangstüren 5-fach gesichert — Barrierefreies Konzept: Türhöhen ca. 2,17 m, behindertengerecht ausgeführt — Elektrische Rollläden im Erdgeschoss Heizung & Energie — Wärmepumpe (Wolf) als zentrale Wärmeversorgung — Fußbodenheizung in beiden Wohneinheiten — Kaminofen Viking Luma mit Wärmestein (verbaut 11/2025) im Obergeschoss, 2 separate Schornsteinzüge — Ofenanschluss in beiden Geschossen vorhanden — Photovoltaik vollständig vorbereitet: Verkabelung und Dachhalterungen bereits auf Haupt- und Garagendach verlegt Böden & Innenausbau — Hochwertige Fliesen von Villeroy & Boch in den Nassbereichen — Laminatböden in den übrigen Wohnräumen — Vorbereiteter Aufzugsschacht mit installiertem Homelift zwischen EG und OG Im Kaufpreis inbegriffen — Neuwertige, hochwertige Einbauküche vom Küchenstudio, nur 3 Jahre alt — Kaminofen Viking Luma mit Wärmestein, verbaut 11/2025 — Sektionaltore an beiden Garagen Zwei Garagen für alle Ansprüche Ein besonderes Extra dieses Anwesens sind die beiden Garagen: Die großzügige XXL-Garage misst stattliche 11,94 m in der Länge und 3,00 m in der Breite und bietet damit weit mehr als nur Platz für ein Fahrzeug. Dank dieses Sondermaßes eignet sie sich hervorragend als Stellplatz für größere Fahrzeuge, als Hobbyraum oder Werkstatt und sogar für kleinere gewerbliche Zwecke — und lässt daneben reichlich Raum zum Lagern. Die zweite Garage (7,40 m x 2,75 m) bietet klassischen, komfortablen Stellplatz für ein weiteres Fahrzeug. Beide Garagen verfügen über eigene Zufahrten und Sektionaltore. — Carport-Erweiterung vorbereitet: Nachbarzustimmung liegt bereits vor, Betonfundamente im Pflaster sind gesetzt — Hochwertige Pflasterung der gesamten Hof- und Zufahrtsflächen — Gepflegte Außenanlagen mit Blumenkästen am Turm-Erker — Grundstück ca. 634 m² — großzügig genug für Terrasse, Garten und Gartenhaus, dabei angenehm überschaubar und pflegeleicht # Weitere Angaben - Garagen/Stellplätze: 3 - Käuferprovision: 2,5% - Grundstücksfläche: ca. 634 m² # Lagebeschreibung Rothenbach im Westerwald — ruhig gelegen, bestens angebunden Rothenbach gehört zur Verbandsgemeinde Westerburg im Westerwaldkreis (Rheinland-Pfalz). Der Kernort Westerburg mit seiner sehr guten Infrastruktur ist von hier aus in nur ca. 5 km bzw. rund 5 Autominuten erreichbar. Dort steht alles für den täglichen Bedarf bereit: Supermärkte (u. a. REWE), Ärzte, Apotheken, das Medi Castle Westerburg, Schulen aller Stufen sowie zahlreiche Geschäfte, Cafés und Restaurants. Auch verkehrstechnisch ist die Lage ein echter Trumpf: Die Bundesstraße B255 (Richtung Limburg/Herborn) verläuft direkt durch Westerburg und ist von Rothenbach aus in wenigen Autominuten erreichbar, die B413 liegt ebenfalls in unmittelbarer Nähe. Die nächsten Autobahnanschlüsse sind die A3 (Anschlussstelle Montabaur, ca. 20 km / ca. 20 Autominuten) sowie die A48 (Anschlussstelle Ransbach-Baumbach, ca. 20 km / ca. 20 Autominuten) — von dort aus sind Köln, Frankfurt und Koblenz komfortabel zu erreichen. Für Freizeit und Erholung muss man in Rothenbach nicht weit fahren: Der Golf Club Wiesensee liegt nur ca. 8 km bzw. rund 10 Autominuten entfernt und bietet neben einem gepflegten Platz auch Gastronomie und Hotelbetrieb direkt am Wasser. Der Wiesensee selbst lädt mit Strandbad, Segeln, Surfen und weiteren Wassersportmöglichkeiten zum Verweilen ein. Im Umkreis von rund 10 km rund um Rothenbach findet sich so ein rundes Freizeitangebot — vom Golfplatz über den Freizeitsee bis hin zu den zahlreichen Wander- und Radwegen des Westerwaldes direkt vor der Haustür. Urlaub vor der Haustür Wer in Rothenbach lebt, muss für den nächsten Kurzurlaub nicht weit fahren: Der Wiesensee lädt mit Strandbad, Segeln und Surfen zum Sommertag am Wasser ein, direkt nebenan wartet der Golf Club Wiesensee mit gepflegtem Platz, Gastronomie und Hotelbetrieb, und die sanften Hügel des Westerwaldes rundherum machen jeden Spaziergang oder jede Radtour zum kleinen Ausflug. So verbindet dieses Anwesen die Ruhe des Landlebens mit einem Freizeitwert, den man sonst nur im Urlaub findet. # Sonstiges Diese einzigartige Immobilie verdient eine persönliche Besichtigung — überzeugen Sie sich selbst von der Qualität und dem besonderen Charakter dieses Hauses # Energie - Energieausweis: Energiebedarfsausweis - Wesentliche Energieträger: Wärmepumpe - Endenergiebedarf: 29.08 kWh/(m²*a) - Wesentliche Energieträger: Wärmepumpe Luft-Wasser Anbieter-Objekt-ID: 145659279#7quVV