Beschreibung

**EIN RAUMKONZEPT, DAS SICH IHREM LEBEN ANPASST** Nur wenige Immobilien bieten eine vergleichbare Flexibilität. Auf rund 178 m² eröffnet sich eine Fläche, die heute ebenso als großzügige Wohnimmobilie genutzt werden kann wie als repräsentatives Büro, Atelier, Praxis oder Kombination aus Wohnen und Arbeiten. Durch insgesamt vier separate Eingänge entstehen vielfältige Nutzungsmöglichkeiten – von der Eigennutzung über Teilvermietungen bis hin zur Kombination verschiedener Nutzungsarten. Die bereits genehmigte Nutzungsänderung von reinem Gewerbe zu „Wohnen & Arbeiten“ schafft hierfür ideale Voraussetzungen und eröffnet Käufern langfristige Planungssicherheit. Die Immobilie erstreckt sich nahezu über das gesamte Gartengeschoss des gepflegten Altbaus. Großzügige Fensterflächen sorgen in vielen Räumen für ein angenehmes Tageslicht. Drei moderne Duschbäder, eine hochwertige Küche sowie die große Terrasse zum ruhigen Innenhof schaffen ein außergewöhnlich komfortables Arbeits- oder Wohnumfeld. **VIER EINGÄNE - UNZÄHLIGE MÖGLICHKEITEN** Vier Eingänge. - Viermal so viele Möglichkeiten: Die vier separaten Eingänge ermöglichen unterschiedliche Nutzungskonzepte: • Wohnen und Arbeiten unter einem Dach • Kanzlei mit separatem Mandantenempfang • Praxis mit eigenständigen Behandlungsräumen • Teilvermietung einzelner Bereiche • Atelier mit Ausstellungsfläche • Co-Working • Unternehmenssitz Für wen eignet sich diese Immobilie? • Architekturbüro • Steuerberater • Rechtsanwälte • Coaching • Ärzte • Physiotherapie • Galerie • Atelier • Unternehmensberatung • Agentur • Paar oder Familie mit Home-Office • Praxisgemeinschaft • Co-Working • Individualisten und Künstler Auch für Investoren eröffnet die Immobilie interessante Perspektiven. Die flexible Nutzbarkeit, die genehmigte Kombination aus Wohnen und Gewerbe sowie die hervorragende Lage im Herzen Winterhudes schaffen beste Voraussetzungen für eine nachhaltige Vermietbarkeit. Eine unverbindliche Mietprognose geht von jährlichen Nettomieteinnahmen von rund 36.000 € aus. **AUSSTATTUNG** • ca. 178 m² Gesamtfläche • vier separate Eingänge • genehmigte Nutzung „Wohnen & Arbeiten“ • 6–7 flexibel nutzbare Räume • drei moderne Duschbäder und WC´s • hochwertige Einbauküche mit E-Geräten • große Terrasse zum ruhigen Innenhof • edler Echtholz-Parkettboden • Hamburger Fußleisten • Downlights • Fernwärmeheizung • sofort vielseitig planbar und frei lieferbar • Übergabe Sommer/Herbst 2026 • auch hervorragende Investmentperspektiven **SONSTIGES** Eine der vielseitigsten Immobilien Winterhudes. Manche Immobilien erfüllen einen Zweck. Diese eröffnet Möglichkeiten. Weniger anzeigen **LAGE** Winterhude, 22299 Hamburg Vollständige Adresse vom Anbietenden erhalten Winterhude zählt seit Jahren zu den begehrtesten Stadtteilen Hamburgs. Der Winterhuder Marktplatz bildet das lebendige Zentrum des Quartiers und verbindet urbanes Leben mit hoher Aufenthaltsqualität. Nur wenige Schritte entfernt laden Stadtpark und Außenalster zu Spaziergängen, Sport oder entspannten Stunden im Grünen ein. Restaurants, Cafés, Boutiquen und Wochenmärkte prägen das unmittelbare Umfeld und machen die Lage gleichermaßen **BAUSUBSTANZ & ENERGIEAUSWEIS** Baujahr: 1900 Modernisierung/ Sanierung: zuletzt 2026 Objektzustand: Erstbezug nach Sanierung Ausstattung: Gehobene Qualität Heizungsart: Fernwärme Wesentliche Energieträger: Fernwärme Energieausweis: liegt vor Energie­ausweistyp: Verbrauchsausweis End­energie­verbrauch: 114,2 kWh/(m²\*a) Baujahr laut Energieausweis: 1900