Beschreibung

**Objektbeschreibung** Zum Verkauf steht ein charmantes und gepflegtes Einfamilienhaus in Niederschönenfeld, das insbesondere durch seine gemütliche Raumaufteilung, die bereits durchgeführten Modernisierungen sowie die zusätzliche Ausbaureserve im Dachgeschoss überzeugt. Das Wohnhaus verfügt über eine Wohnfläche von ca. 72 m² und befindet sich auf einem ca. 260 m² großen Grundstück. Die Wohnfläche verteilt sich vollständig auf das Erdgeschoss und bietet mit 3 Zimmern eine kompakte und zugleich praktische Raumaufteilung. Das Herzstück des Hauses bildet der Wohn- und Essbereich. Ergänzt wird dieser durch ein Schlafzimmer, ein weiteres Zimmer, das beispielsweise als Ankleide, Büro oder individuell genutzt werden kann, eine separate Küche sowie ein Badezimmer mit Badewanne und WC. In den vergangenen Jahren wurden verschiedene Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt. Unter anderem wurden Teile der Fenster erneuert, Wasser- und Abwasserleitungen überarbeitet sowie die Heizungsanlage erneuert. Zusätzlich sind Meltem-Lüftungsgeräte vorhanden. Die Elektroinstallation wurde teilweise erneuert, einschließlich des Sicherungskastens. Die vorhandene Einbauküche ist im Kaufpreis enthalten, die Elektrogeräte sind hiervon ausgenommen. Ein besonderes Potenzial bietet das derzeit noch nicht zu Wohnzwecken ausgebaute Dachgeschoss. Hier besteht eine Ausbaureserve von ca. 40 m², wodurch sich – vorbehaltlich der erforderlichen baurechtlichen Voraussetzungen und Genehmigungen – interessante Möglichkeiten zur Erweiterung des Hauses ergeben. Der Dachstuhl wurde bereits im Jahr 1975 erneuert. Zudem wurde eine Dachdämmung mit einer Stärke von ca. 11 cm eingebracht. Anschlüsse für Heizung und Elektroinstallation sind im Dachgeschoss bereits vorhanden. Der Zugang zum Dachgeschoss erfolgt aktuell über die Garage mittels einer ausklappbaren Dachbodentreppe. Für eine komfortablere spätere Nutzung bzw. einen möglichen Ausbau empfiehlt sich die Errichtung einer geeigneten Treppenlösung, beispielsweise einer außenliegenden Treppe. Eine solche Maßnahme wäre durch den zukünftigen Käufer auf eigene Kosten und unter Beachtung der baurechtlichen Vorgaben zu planen und umzusetzen. Zum Haus gehört außerdem eine direkt angeschlossene Garage. Der überschaubare Gartenbereich bietet Platz zum Entspannen und lässt sich gleichzeitig mit vergleichsweise geringem Pflegeaufwand unterhalten. Ein Glasfaseranschluss ist ebenfalls vorhanden. **Ausstattung / Highlights** - ca. 72 m² Wohnfläche - ca. 260 m² Grundstück - 3 Zimmer - gepflegtes Einfamilienhaus - verschiedene Modernisierungen 2019/2020 - teilweise erneuerte Kunststofffenster mit 2-fach-Verglasung - teilweise erneuerte Elektroinstallation inkl. Sicherungskasten - erneuerte Wasser- und Abwasserleitungen - erneuerte Flüssiggas-Zentralheizung - Meltem-Lüftungsgeräte - Einbauküche im Kaufpreis enthalten, ohne Elektrogeräte - Garage direkt am Haus - Garten - Glasfaseranschluss vorhanden - Dachstuhl 1975 erneuert - ca. 11 cm Dachdämmung - ca. 40 m² Ausbaureserve im Dachgeschoss - Heizungs- und Elektroanschlüsse im Dachgeschoss vorhanden - verfügbar ab 01.12.2026 **Lage** Die Immobilie befindet sich in Niederschönenfeld im Landkreis Donau-Ries und verbindet eine ruhige, ländlich geprägte Wohnlage mit einer guten Anbindung an die umliegenden Städte und Gemeinden. Besonders praktisch ist die Nähe zu Rain am Lech, dessen Zentrum nur etwa 3 km entfernt liegt. Dort befinden sich zahlreiche Einrichtungen des täglichen Bedarfs, darunter Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Apotheken, Schulen, Kindergärten sowie weitere Dienstleistungs- und Freizeitangebote. Auch der Bahnhof Rain am Lech befindet sich nur etwa 2 km entfernt. Über die nur ca. 1 km entfernte B16 besteht eine gute Verkehrsanbindung in Richtung Donauwörth, Neuburg an der Donau, Ingolstadt und Augsburg. **Ungefähre Entfernungen:** B16: ca. 1 km - Bahnhof Rain am Lech: ca. 2 km - Rain am Lech / Zentrum: ca. 3 km - Schulen und Kindergärten: ca. 2–3 km - Ärzte und Apotheken: ca. 3 km - Einkaufsmöglichkeiten: ca. 3 km - Donauwörth: ca. 11 km - Neuburg an der Donau: ca. 22 km - Augsburg: ca. 40 km - Ingolstadt: ca. 40 km Damit eignet sich die Immobilie insbesondere für Käufer, die ruhig wohnen möchten, gleichzeitig aber Wert auf kurze Wege und eine gute regionale Verkehrsanbindung legen. **Kaufpreis & Provision** Kaufpreis: 236.000 € VB Für den Nachweis bzw. die Vermittlung dieser Immobilie fällt für den Käufer eine Maklerprovision in Höhe von 2,5 % des notariell beurkundeten Kaufpreises an. Die Provision ist mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages verdient und fällig. Zusätzlich zum Kaufpreis sind die üblichen Erwerbsnebenkosten, insbesondere Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten, vom Käufer zu berücksichtigen. **Interesse / Exposé / Besichtigung** Sie möchten mehr über die Immobilie erfahren? Bei ernsthaftem Interesse stellen wir Ihnen gerne das ausführliche Exposé mit weiteren Objektinformationen, Bildern, Grundriss und weiteren Unterlagen zur Verfügung. Besichtigungen sind ausschließlich nach vorheriger Terminvereinbarung möglich. Neubert Premium ImmoService www.neubert-premium-immoservice.de⁠ Hinweis: Alle Angaben zum Objekt beruhen auf Informationen und Unterlagen des Eigentümers. Für deren Richtigkeit und Vollständigkeit kann keine Gewähr übernommen werden. Irrtum und Zwischenverkauf bleiben vorbehalten. Angaben zu möglichen Ausbau- oder Nutzungsmöglichkeiten stellen keine verbindliche baurechtliche Zusicherung dar und sind vom Käufer bei Bedarf mit den zuständigen Behörden bzw. Fachstellen zu prüfen.